Vestavěná akvária: zařízení, které se rychle stává očima.
Ze všech chybných vylepšení domů, která Daniel Fries pozoroval za 30 let svého působení v domácím hodnocení, jsou akvária na prvním místě v seznamu vylepšení domů v roce 2012 - vylepšení domů, která nenabízela žádnou návratnost investic.
"Není to obezřetná investice," říká deadpans Fries, který sídlí v Atlantě ve státě Georgia. Skleněné mlhy nádrže, zatímco špinavé filtry vydávají zápach hnijících mořských řas. Ještě horší - ano, zhoršuje se - někteří majitelé mění akvária na ryby jako obydlí plazů. A jen málo věcí pošle potenciálního kupce domů uprchnout rychleji, než pohled na býčího hada v jídelně.
Akvária doplňují náš seznam „vylepšení“ se špatnou návratností investic, ale každý projekt na tomto seznamu má alespoň jednu společnou věc: hluboký nesoulad mezi záměrem majitele domu a standardy sousedství.
Místní kultura, preference a tržní podmínky diktují návratnost zlepšení. Potopte své peníze do vybavení, které neodráží normu pro vaše bezprostřední okolí a nezískáte ani 5% prémii oproti sousedním domům, bez ohledu na to, co jste utratili, říká Kevin Cross, majitel Anchorage, skutečný AK realitní kancelář Cross & Associates.
Příklad: Žulové desky skutečně podkopávají tržní hodnotu na Aljašce. Extrémní změny teploty vynucují neustálé usazování a usazování domácích základů, což má za následek deformaci a praskání povrchů pevných kamenů. Laminát dává jen tolik, aby se stal materiálem proti výběru.
"Pochopte, že každý, kdo hledá dům, se postaví před váš mobilní telefon a podívá se na všechny odhadované hodnoty domů všude kolem vás," pokračuje. "Když se kupující podívá na dům, nehledá důvody, proč by si dům měl koupit." Hledají důvody, proč nekoupit ten váš. Vaším úkolem je odstranit tolik z těchto důvodů „nekupovat“. Pokud je jeho cena správná, čistá, uspořádaná a vypadá lákavě, starší dům se bude prodávat rychleji než nový dům, a to i při vynikajícím vybavení. “
Kupující okamžitě vyzvednou cenové nesrovnalosti a nejsou ochotni platit za zavádějící vylepšení … jako ostatní položky v našem seznamu nejlepších nedělá.
Ztráta vůdce č. 2: Vestavěná elektronika
Chlouba práv trvá jen několik měsíců, pokud jde o nejnovější televizory a zvukové systémy. Jakmile na trh dorazí další věc, dnešní lesklá hračka rychle zakalí. O přidané hodnotě pro špičkovou volně stojící elektroniku může být diskutabilní, ale přinejmenším si můžete snadno vzít zařízení s sebou. Vestavěné prvky často dominují celé místnosti a jejich dozvuky mohou narušit použitelnost i sousedních místností.
Majitel domu za 3 miliony dolarů se chlubil Friesovi, že jeho vestavěný zvukový systém stojí 650 000 dolarů. To bylo přehnané i pro panské sídlo. "Mohl utratit 50 000 $ za mediální místnost a získat z ní stejnou hodnotu," říká Fries. "Elektroniku musíte považovat za osobní majetek, i když je zabudována."
Ztráta vůdce č. 3: Odstranění třetí nebo čtvrté ložnice.
Jistě, šatna a rozšířená hlavní koupelna by byly prodejním místem, ale pouze v případě, že tento prostor nebude unesen ze třetí nebo čtvrté ložnice. Pokud jsou normou sousedství tři ložnice, je dům se dvěma ložnicemi ve vážné nevýhodě. Počet ložnic by měl být v rovnováze se společným obytným prostorem. Dům s příliš mnoha nebo příliš málo ložnicemi má nakloněné uspořádání, které nebude užitečné pro mnoho kupujících. Stále chcete tu hlavní skříň? Možná budete schopni to ospravedlnit, pokud použijete druhé základní pravidlo návratu (čti dál).
Ztráta vůdce č. 4: Přelepšování suterénu.
Vylepšení pod úrovní nikdy nevyplatí tolik jako prostor renovovaný nebo přidaný nad úrovní. Pečlivě porovnejte náklady na renovaci podkroví, přidání vikýře nebo dokonce zvednutí střechy na špičkovou přestavbu suterénu. To platí zejména pro domy se střední cenou. Domy vyšší třídy si mohou dobře uchovat hodnotu hotového suterénu, ale pouze v případě, že je obývatelný veškerý nadstandardní prostor.
Ztráta vůdce č. 5: Rozsáhlý venkovní životní prostor synchronizovaný s klimatem.
Venkovní kuchyně s mužnými grily a dřevěnými pulty lze na jihu používat deset měsíců v roce, takže tyto projekty si zachovají hodnotu, říká Fries. Ne tak na severu, kde je krb útulnější investicí. Cross uvádí, že vodní prvky neprodávají aljašské domy, vzhledem k tomu, že jsou půl roku pod čtyřmi metry sněhu. Zvláště pokud se stěhujete, usaďte se v místním životním stylu, než vytvoříte sluneční místnost, promítanou verandu, propracovanou palubu nebo venkovní kuchyň.
Každá z těchto hrůz vychází z velké mylné představy o domácím kutilství: pokud ji postavíte, zaplatí. Fries vysvětluje, že pokyny odhadců si vynutí výzvu od věřitele, pokud zlepšení zvýší tržní hodnotu domu o více než 10% oproti jeho hodnotě bez zlepšení. Při rozšiřování rozpočtu pro váš projekt udržujte kartu Součet na maximálně 10% aktuální hodnoty vašeho domu. Utraťte více, pouze pokud počítáte návratnost z hlediska osobního potěšení.
Použít jako referenci Přestavování výroční zpráva o nákladech vs. hodnotě časopisu. Regionální výpadky mapují náklady na přestavbu, návratnost a rozdíl. Průměry jsou užitečné pro srovnávací odhady a mohou vám pomoci stanovit očekávání od začátku.
Může to být vyrovnávací úkon, který vyleští až do bodu dokonalého návratu, zvláště pokud očekáváte, že dům brzy prodáte. Zvažte zavedení jednoho vylepšení ohniska se střední cenou, díky kterému bude místnost nezapomenutelná. Například prodejní místo může být pouze jeden vestavěný speciální spotřebič v kuchyni. Tímto zařízením může být ohřívací zásuvka nebo chladnička na víno nebo kamna na pět hořáků s roštem místo standardních kamen na čtyři hořáky. Dokonce i tehdy vypočítávejte svou návratnost z hlediska kratší doby prodeje, nikoli z hlediska návratnosti dolaru.
Proti chybně zapáleným vylepšením existuje protilátka. Odhadci tomu říkají „náklady na léčbu“ a jsou to druhé hlavní pravidlo návratu. Kolik to bude stát, když vytrhneme pohoršující vybavení a necháme tu část domu vypadat, dobře, normálně?
Náklady na vyléčení opuštěného akvária jsou jen asi 1 000 $. Náklady na vrácení šatny do ložnice by mohly činit pouhých 500 $. Ale náklady na vytrhnutí řas zaneseného a rozpadajícího se bazénu mohly běžet desetkrát. Pokud si nejste jisti, získejte dva odhady: jeden pro zlepšení, druhý pro odstranění.
Pokud to musíte mít, připravte si čas a peníze na „lék“ a mezitím z této funkce vytlačte každý okamžik štěstí.