Jean Nayar je licencovaná realitní agentka v Bond New York a autorka několika knih o zdobení a designu, včetně Projekt Šťastný domov (Filipacchi Publishing, 2013).
S téměř třetinou prodejů domů v této zemi, které se v minulém čtvrtletí skládají z nemovitostí, je v určitém stadiu uzavření trhu koupě domu, který byl zabaven, skvělým způsobem, jak získat dům s úžasnou nabídkou. Ale uzavřené domy, které byly měsíce nebo dokonce roky opuštěné nebo zanedbávané, často přicházejí se skrytými náklady, které mohou tuto smlouvu proměnit v jámu na peníze. Zde skupina odborníků nabízí své nejlepší tipy, jak postupovat, pokud jste na trhu zabaveného domu.
1. Investujte do domovní prohlídky.
„Za zhruba 300 až 400 dolarů může domácí inspektor poskytnout kompletní zprávu o konstrukci, mechanických a hlavních součástech domu a majetku,“ říká Greg Herb, licencovaný realitní agent a majitel Herb Real Estate v Boyertownu v Pensylvánii. Charles Gif.webpford, licencovaný domácí inspektor a majitel společnosti Amerispec v Jacksonville na Floridě, s tím souhlasí a dodává, že domácí inspekce od řádně pověřeného domácího inspektora vám poskytne „lepší obrázek o tom, co kupujete, a poskytne vám rámec pro stanovení priority vašeho opravit - nebo odejít, pokud je toho příliš mnoho na zvládnutí. “
2. Vyhledejte informace o historii domu.
Mnoho států požaduje, aby prodejci nemovitostí vyplnili v rámci jakékoli transakce prohlášení o zpřístupnění majetku prodejce (SPDS). „SPDS obvykle odhaluje jakékoli známé materiální vady týkající se nemovitosti a poskytuje kupujícímu historický pohled na dům, jeho údržbu i opravy či doplňky provedené v rámci předchozího vlastnictví,“ říká Herb. Často však mají tato prohlášení určitá vyloučení, například když se dům převádí mezi manžela a manželku nebo mezi sourozenci. Dalším běžným vyloučením je situace, kdy majetek v důsledku uzavření trhu vlastní prodejce třetí strany, například banka nebo půjčující instituce. "Když si koupíte nemovitost zabavenou v bance, která nikdy nebyla v domácnosti, ztratíte historickou perspektivu kupujícího," říká Herb, který dodává, že domovní prohlídka vám může pomoci dozvědět se o změnách, ke kterým mohlo v průběhu životnosti dojít. vlastnictví.
3. Odzimujte dům.
Podle Gif.webpforda, který je také členem Americké společnosti domácích inspektorů (ASHI), pokud plánujete koupit dům, který je několik měsíců neobydlený, „první věc, kterou byste se měli zeptat, je:‚ Jsou nástroje zapnuté? „V uzavřených domech v mnoha částech země„ voda je vypnutá, pasti jsou naplněny ekologicky nemrznoucí směsí a vodní potrubí může být natlakováno vzduchem nebo vyfouknuto a zcela vypuštěno, “aby potrubí nezamrzlo a lámání, vysvětluje Gif.webpford. Před domovní prohlídkou bude muset být potrubí zkontrolováno tlakem a pod napětím. A podle Gif.webpforda možná budete potřebovat licencovaného elektrikáře, aby před obnovením napájení provedl bezpečnostní kontrolu elektřiny v objektu. „Každá obec má svá vlastní pravidla,“ říká, „a kupující mimo město mohou být požádáni, aby zaplatili poplatek za zapnutí napájení, a věci se mohou zkomplikovat, pokud zavoláte tři nebo čtyři veřejné služby, než stihnete vše provozní. Dobrý realitní agent by vám měl být schopen poskytnout doporučení. “
4. Zkontrolujte problémy s instalací.
Nejkatastrofičtější problémy v opuštěných nebo uzavřených domech jsou často způsobeny rozbitými vodovody nebo netěsnostmi. "Někdy, když se budete hrabat pod povrchem děravé toaletní mísy, která byla důkladně opravena, zjistíte, že musíte vyměnit nejen olověný ohyb, ale také celé podlahy, podlahové trámy a sádrokarton, který je shnilý nebo obsahuje plísně," říká Matthew Barnett, licencovaný domácí inspektor a majitel brooklynských newyorských stavebních inspektorů. Barnett, člen ASHI, říká, že ovládání problému s plísněmi může stát kdekoli od několika set dolarů do 20 000–30 000 $ a více, aby se opravily a vyměnily celé podlahy a stěny ze sádry nebo sádrokartonu.
5. Prozkoumejte mechanické, vodní a elektrické systémy.
"V opuštěných domech s nuceným oběhem vzduchu se v potrubí hromadí špína a nečistoty, dokonce i malá zvířata," říká Barnett, "a pokud je vlhkost kolem kotlů nebo pecí delší dobu, mohou výměníky tepla korodovat a vy "Musím je úplně vyměnit." To může stát mezi 3 000–5 000 $, říká, v závislosti na typu systému, který budete potřebovat. „Některé nástroje nezasvítí pilotní světlo plynových systémů, pokud jsou filtry znečištěné kvůli požární bezpečnosti,“ dodává Andrea Johnson, licencovaný realitní makléř z Portlandu v Oregonu a zakládající člen a partner amerických REO Partners. To znamená, že budete muset převzít náklady na čištění, abyste otestovali, zda jsou funkční.
6. Hledejte známky odložené údržby.
"Když se majitelé jednoduše vzdají a přestanou se starat o svůj domov, bude spousta problémů s údržbou, jako je potřeba vyčistit okapové žlaby, odstranit nečistoty ze střechy, snížit zarostlou vegetaci a utěsnit / utěsnit dlaždice ve sprchách a vanách." , “Říká Gif.webpford, který dodává, že v určitých zoufalých oblastech není neobvyklé, když zjistíte, že spotřebiče, kondenzační jednotky a stropní svítidla byly zcela odstraněny. Podle Barnetta „levné opravy, jako je použití lepicí pásky nebo instalatérského tmelu nad prosakující trubkou nebo neprofesionální zapojení ventilátoru“, mohou také vést k hlubším problémům, jako je nebezpečí plísní nebo požáru, které mohou vyžadovat nákladné opravy v potrubí.
7. Zkontrolujte praskliny základů, střechu, netěsnosti a jiná vnější poškození.
"Máme tendenci vidět to špatné střechy, strukturální problémy, poškození vodou a další předměty na opravu velkých lístků," říká Gif.webpford. "V suchém podnebí, jako je Texas, je třeba zalévat základy domů, jinak mohou prasknout a zničit dům," dodává Johnson. U domu s bazénem doporučuje Barnett kontaktovat bazénový servis, aby se ujistil, že podzemní potrubí a zařízení nejsou popraskané nebo ucpané. "Běžná domovní prohlídka bude zahrnovat obecný stav čerpání a filtrování, plochu terasy, kameny a skimmery, ale služba bazénu se může pokusit uvést systém do provozu a zjistit, zda nedošlo k významnému poškození zařízení," řekl říká. Pokud se vyskytne problém, může vám vlastník udělit kredit, aby byl znovu správně spuštěn.
8. Proveďte rozsah kanalizace.
Zejména pro domy starší 20 let společnost Johnson navrhuje investovat do kontroly kanalizace. "Řádky mohou být přerušeny kořeny stromů," říká, "nebo nemusí být správně připojeny k veřejným systémům." Linky mohou být také shnilé, ucpané nebo poškozené. Instalatérská společnost může hadem prolomit videokameru a určit její stav.
9. Vyřešte případná zádržná práva.
"Mnoho obcí má předpisy týkající se údržby nemovitostí," říká Herb. „Pokud banka vlastní nemovitost, bude obecně dodržovat harmonogram sekání trávníku, ale pokud tak neučiní, může obec na nemovitost uvalit zástavní právo, pokud musí vstoupit a udržovat samotný trávník,“ říká. "Na nemovitost mohla být umístěna libovolná řada dalších zádržných práv, a to neplatenými dodavateli, veřejnými službami, sdruženími majitelů domů a podobně," říká Johnson. Před uzavřením nemovitosti se musíte ujistit, že všechna zádržná práva jsou důkladně prošetřena vámi a vedoucím pracovníka a napravena, než vám může být titul předán od předchozího vlastníka.
10. Znovu zadejte všechny zámky.
"Mnoho domů je v systému hlavního klíče," říká Johson. "To znamená, že tento klíč může mít nespočet makléřů, dodavatelů, odhadců a dalších lidí." Pokud si koupíte zabavený dům, radí chránit sebe a svůj majetek okamžitou instalací nových zámků s novými klíči, než se nastěhujete.