Otázka: Pronajímám si sedm let, šetřím peníze na zálohu a jsem konečně připraven koupit si vlastní dům. Ale nemám ponětí, jak dlouho to bude trvat, a snažím se naplánovat další velké události, jako je moje dovolená. Existuje snadný způsob odhadu? Jak dlouho trvá koupě domu?
A: Gratulujeme k přechodu z nájemce na majitele domu! Podle Jeannie Heinen, přidružené makléře pro Four Seasons Realtors v McPherson v Kansasu, a člena Národní asociace realitních kanceláří, bude trvat přibližně 30 až 60 dní od okamžiku, kdy podáte nabídku na dům, do uzavření obchodu a dostanete klíče.
Do procesu nákupu domů je zapojeno několik kroků. I když se čas jejich dokončení liší, dům nebude váš, dokud nebude ze seznamu odškrtnut ten poslední. Mezi tyto kroky patří:
- Vytvoření nabídky na dům.
- Vyjednávání podmínek smlouvy.
- Přijetí nabídky.
- Po provedení posouzení.
- Plánování inspekcí.
- Řešení oprav zjištěných během inspekcí.
- Získání schválení půjčky.
- Kontrola názvu nemovitosti.
- Závěrečná schůzka, během níž je prodávajícímu zaplaceno a dům je váš.
Pokud pracujete s realitní kanceláří, agent zajistí, aby všechny kroky byly provedeny včas. To je nejlepší volba pro většinu kupujících, zejména pro ty, kteří kupují poprvé.
Termín uzavření smlouvy stanoví fázi.
Když podáte nabídku na dům, vaše agentka zadá předpokládané datum uzávěrky podle toho, jak dlouho si myslí, že bude trvat dokončení výše uvedených kroků. Když prodejce vaši nabídku přijme (obvykle do 72 hodin), váš zástupce a zástupce zastupující prodejce začnou pracovat na dokončení všech kroků před datem uzávěrky.
Jak dlouho trvá uzavření, ovlivňují různé typy půjček.
"S konvenční půjčkou můžete často uzavřít za 30 dní," říká Heinen. U jiných typů půjček je jejich uzavření delší, „obvykle 45 až 60 dní“.
- Konvenční půjčka: Pokud máte dobrý úvěr, dobrou pracovní historii a zálohu, váš věřitel pravděpodobně navrhne konvenční půjčku. Tento typ půjčky se obvykle vydává místně a pokud vše půjde podle plánu, klíče od domu dostanete do 30 dnů.
- Půjčka FHA: Pokud nemůžete získat konvenční půjčku, a to buď proto, že vaše záloha je příliš malá nebo váš úvěr není špičkový, stále můžete mít nárok na půjčku pojištěnou Federální správou bydlení. Uzavření půjčky FHA trvá 45 až 60 dní.
- Půjčka na rozvoj venkova: Půjčky na RD, vydané prostřednictvím amerického ministerstva zemědělství (USDA), jsou k dispozici pro lidi s omezenými příjmy, kteří žijí ve venkovských nebo příměstských komunitách. Půjčky na RD vyžadují další papírování a jejich uzavření může trvat až 60 dní.
- VA půjčka: Pouze veteráni, členové Národní gardy, záložníci a členové aktivní služby mají nárok na půjčky na bydlení vydané prostřednictvím správy veteránů. Podobně jako půjčky RD a FHA vyžadují půjčky VA další papírování, což může posunout uzávěrku na 60 dní.
Hodnocení je zásadní pro uzavření do data smlouvy.
Váš věřitel vyžaduje profesionální posouzení domu, který kupujete, aby se ujistil, že stojí za cenu, kterou nabízíte, takže naplánování hodnocení je jednou z prvních věcí, které váš agent udělá.
Řešení problémů zjištěných během inspekcí může posunout datum uzávěrky zpět.
Pokud dům nekupujete „tak, jak je“, váš věřitel bude chtít jednu nebo více inspekcí, aby zjistil stav strukturální spolehlivosti a mechanických prvků domu, jako jsou rozvody, elektroinstalace a vzduchotechnika. Někteří věřitelé budou navíc vyžadovat kontrolu termitů. Pokud zjistíte jakékoli problémy, může váš věřitel požadovat, abyste je vy nebo prodejce před uzavřením odstranili. V závislosti na typech potřebných oprav by to mohlo odsunout datum uzávěrky.
Potřeba prodat současný dům před nákupem nového by mohla zpomalit uzavření.
Když kupující v této situaci podají nabídku na dům, ke smlouvě se často přidává klauzule, že nákup nového domu je podmíněn tím, že kupující prodají svůj stávající dům. Tomu se říká „nepředvídaná událost“ smlouvy. Pokud prodejce dohodu přijme, aniž by stanovil limit na dobu, po kterou musí kupující dům prodat, může být datum uzávěrky odsunuto na neurčito, pokud dům kupujícího neprodává rychle.
Než začnete hledat domy, nechte si předem schválit půjčku.
Jednou z překážek uzavření domu je schválení půjčky. "Pokud je kupující předem schválen," říká Heinen, "je o starost méně." Získání předběžného schválení zahrnuje věřitele, který analyzuje váš úvěrový a finanční stav a poté vás na základě vašich současných příjmů a výdajů schválí k nákupu domu až do stanovené částky. Předběžné schválení není povinné, ale zvyšuje vaše šance na uzavření k datu uvedenému ve smlouvě nebo dříve, pokud s tím obě strany souhlasí.
Neočekávané faktory mohou uzavření oddálit.
Zatímco většina transakcí s nákupem domů proběhne bez problémů, díky realitním agentům, kteří spolupracují s věřiteli, odhadci, agenty pojištění majetku a inspektory, aby zajistili, že bude vše hotovo, mohou nastat nepředvídané situace a vykolejení závěru. Komplikace, jako je zjištění zástavního práva k nemovitosti, problémy s vlastnickým právem nebo nedokončené dohodnuté opravy, mohou oddálit uzavření, dokud nebudou problémy vyřešeny.
Ve většině případů bude uzávěrka podle plánu.
Pokud kupujete dům, který je uveden v realitní kanceláři, a pracujete s agentem, který zastupuje vaše zájmy, nemělo by docházet ke zpožděním. Agenti mají zkušenosti s dodržováním všech kroků v procesu nákupu domů podle plánu.