Lidé, kteří jsou nyní na trhu v nesnázích, jsou dychtiví uzavírat obchody. Existuje však malý prostor pro chyby. Musíte být chytří ohledně domů, které kupujete, a oprav, které provádíte. Musíte být také připraveni dlouhodobě držet svou nemovitost, jinak byste mohli skončit s domem, který nemůžete prodat, a hypotékou, kterou si nemůžete dovolit. Pokud se ale chystáte převracet domy, je zde několik věcí, které musíte vědět.
Nalezení správného domu
Realitní investoři žijí a umírají podle čísel. Musíte se zamilovat do dohody, ne do domu. A skvělé nabídky na vás nevyskočí. Zkušení investoři každý den tráví čas hledáním zoufalého majetku a mají síť lidí, kteří jim vyhledávají nabídky.
Někteří investoři se snaží hledat jinou nabídku domů z práce jinou cestou. Jiní, jako Sid Davis, investor do nemovitostí a autor knihy Domácí úpravy, které se prodávají: Rychlé a snadné způsoby, jak získat nejvyšší možnou cenu, doporučujeme vybrat si konkrétní čtvrť a projíždět ji pravidelně. "Hledejte nejlepší nabídku v nejlepším sousedství," říká Davis. "I v těch nejlepších oblastech vždy existují lidé, kteří potřebují rychle prodat." Vyberte cílovou oblast, kterou chcete, a sestavte letáky, které říkají: „Můžu zavřít za týden“ nebo „Pokladna předem.“ V potížích je spousta lidí. “
Hledají dům, jehož cena je daleko pod tržní hodnotou, říkají odborníci. To je jediný způsob, jak vydělat peníze na dnešním trhu.
Nalezení financování
I když upisování hypoték bylo uvolněné, bankéři byli tvrdší vůči investorům než vůči majitelům, vyžadovali více peněz dolů a účtovali vyšší úrokové sazby a poplatky. V současné době jsou věřitelé přísnější než kdy dříve, pokud jde o půjčování peněz na investice do nemovitostí.
Pro rehabilitátory, kteří vlastní dům, může být jednodušší získat úvěrovou linii pro domácí kapitál a použít tyto peníze na požadovanou zálohu. Ale pochopte, co děláte: Ohrožujete svůj domov, pokud nemůžete nemovitost prodat a zaostávat v platbách.
Myslet dlouhodobě
Mnoho profesionálních investorů do nemovitostí považuje flipping za krátkozraký přístup k podnikání. Jedinou výhodou, jak říká Jones-Cox, je prakticky rychlý zisk, ale daně z kapitálových výnosů toho mají velkou část - a současné podmínky na trhu nepřispívají k rychlému prodeji. Navíc jsou rehabilitační projekty proslulé tím, že trvají déle a stojí více peněz, než se očekávalo. Je mnohem lepší držet dům a užívat si dlouhodobých výhod.
Davis, který za jeden rok převrátil sedm domů, s tím souhlasí a říká: „Vydělal jsem 10 000 až 12 000 $ za dům a myslel jsem si, že jsem docela sexy. Byla to ta nejhloupější věc, jakou jsem kdy udělal. Kdybych si je nechal jako nájemné, měl bych nyní kapitál 1,5 milionu dolarů. “
Pravděpodobně nejchytřejší způsob, jak se nyní obrátit k převrácení, zejména pro nového investora, je koupit dům jako vlastníka domu, žít v něm dva nebo tři roky a opravovat ho a poté jej prodat se ziskem. Získáte lepší úrokovou sazbu na financování, eliminujete větší zálohy požadované od investorů a statnou daň z kapitálových výnosů, kterou ploutve platí za domy, které rychle kupují a prodávají, a dáte domu čas na ocenění. "To je docela velkolepá strategie, jak vydělat 50 000 nebo 100 000 $ a neplatit z toho daně," říká Vena Jones-Cox, investiční realitní agentka založená v Cincinnati a minulá prezidentka asociace investorů do nemovitostí.
Provádění správných renovací
Jakmile dům najdete, musíte si udělat rozpočet na renovaci a opravy. Prvním krokem je stanovení přibližné prodejní ceny. Toho je dosaženo spuštěním srovnávací analýzy trhu domů podobných té, kterou prodáváte, podle umístění, věku, rozlohy, počtu ložnic a koupelen, věku a funkcí. Podívejte se na ceny prodávaných domů - stejně jako těch, které sedí už měsíce, doporučuje Dean Graziosi, investor do nemovitostí se sídlem v Tempe, AZ a autor knihy Realitní milionář. Získáte tak dobrou představu o tom, co do rehabilitace zahrnout.
Poté odečtěte, kolik jste za dům zaplatili, další výdaje (například provize realitního agenta) a zisk, který byste chtěli vydělat. "To vám řekne, kolik můžete utratit," říká. Pravidla pro opravy rehabilitací jsou velmi podobná pravidlům doporučeným pro kupce domů, kteří mají vlastní dům připravený k prodeji: První dojmy jsou zásadní, proto věnujte zvláštní pozornost předzahrádce, exteriéru domu a vchodu; kuchyně a hlavní koupel prodávají dům; nedávejte kupujícím svůj styl zdobení; a udržujte barvy v neutrální paletě, aby si je kupující mohli přizpůsobit sami.
Největší chybou společnosti Jones-Cox, kterou investoři ve svých rehabilitacích vidí, je utrácení peněz za upgrady, které nepřidávají hodnotu a nejsou vhodné pro sousedství. "Dostanou se do těchto nemovitostí, zamilují se do nich a myslí si, že by bylo skvělé dát horkou vanu do koupelny domu za 125 000 dolarů," říká. "Nejsou rozumní v tom, co by se mělo dělat, jít přes palubu a nikdy nedostanou zpět své investice."
Diane Saatchi, senior viceprezident skupiny Corcoran Group se sídlem v East Hamptonu ve státě New York, vidí totéž v rehabilitačních rehabilitacích za miliony dolarů. "Někdy lidé utrácejí způsoby, které nejsou tak důležité," říká Saatchi. "Někdo vloží drahý generátor a nebude mít dostatek prostoru ve skříni nebo úložného prostoru pro velikost domu." Nebo udělají něco, co nevyhovuje sousedství. Pokud je to čtvrť, kde mají všechny domy garáže, a z garáže uděláte cvičebnu, je to hloupé. “
Pokud uvažujete jako úspěšný investor v oblasti nemovitostí a považujete převrácení nebo rehabilitaci za dlouhodobou investici, je větší pravděpodobnost, že uspějete.
Existují desítky způsobů, jak zastavit práci na přestavování pro další prodej. V horní části seznamu jsou:
- Neděláte si domácí úkoly. Dnes je na trhu tolik domů k prodeji, konkurence kupujících je tvrdá. Než začnete srazit zdi, podívejte se na konkurenci. Nejjednodušší způsob, jak toho dosáhnout, je navštívit den otevřených dveří ve stejné cenové kategorii.
- Jít přes palubu. Chcete, aby váš dům vynikl, ale ne jako bolavý palec. Udělejte svůj trochu lepší než konkurence, ale udržujte soulad s okolím.
- Ignorování dvora. Někteří rehabilitátoři tráví veškerý čas v interiéru a zapomínají na exteriér. Trávník musí být v co nejlepším možném tvaru.
- Řezání rohů. Je velký rozdíl mezi dělat věci co nejlevněji a zavírat oči před hlavními problémy, abyste ušetřili peníze. Nečistěte a nelakujte pouze tehdy, když je třeba něco opravit nebo vyměnit.
- Najímání nelicencovaných dodavatelů. Problémy se strukturální integritou domu nebo jeho hlavních systémů - vytápění a chlazení, instalatérské práce a elektřina - musí být opraveny licencovanými a pojištěnými odborníky.
- Snažíte se to všechno udělat sami. Pokud jste neprovedli některá z nejsložitějších prací pro vylepšení domácnosti, které jste pro svůj dům postavili - například elektroinstalatérské a instalatérské práce - nyní pravděpodobně není čas to zkusit. Budete frustrovaní a možná i zraněni. Najměte si profesionála a zajistěte, aby tyto náklady byly přiděleny do rozpočtu na opravy.
- Podcenění časového rámce. Pravděpodobně byste měli vyplnit čas určený na dokončení práce - zvláště pokud nemůžete na hypotéku zaplatit další měsíc nebo dva. Pokud držíte dvě hypotéky, je stanovení realistické časové linie zásadní.