Není to hračka, ale program 203k Federální agentury pro bydlení umožňuje majitelům domů financovat vylepšení domu jako součást jejich FHA pojištěného nákupu nebo půjčky na refinancování.
Jak moc? Záleží. Jak to funguje? Záleží.
Jo … je to vládní program. Ale i při rekordně nízkých sazbách hypoték se FHA, která zaručuje hypotéky poskytované soukromými věřiteli, obdržela vlastník, stala hypotékou volby pro věřitele s averzí k riziku. Díky tomu se program 203k vyplatí vyzkoušet.
Mezi klíčové faktory, které budete muset pronásledovat, patří:
- Váš nový nejlepší přítel je inspektor 203k. Protože prostředky na renovaci jsou zabaleny do celkové půjčky (nevydává se samostatně), musí inspektor schválený FHA prozkoumat dům a navrhovaný projekt, aby se ujistil, že vše podporuje celkovou hodnotu půjčky. Tito inspektoři jsou obvykle domácí inspektoři s velmocemi FHA, takže práce s nimi je extrémní verzí práce s průměrným domácím inspektorem.
- Jak tento proces funguje, se neustále mění. Jako civilista možná nemůžete držet krok se všemi nuancemi navrhovaných, přijatých, zrušených a obnovených změn. Špatnou zprávou je, že ani věřitelé s tím nemohou držet krok. Klíčem, říká konzultant 203k Randy Navarro (z The Complete Inspection Company na předměstí Seattlu), je vybrat si půjčujícího úředníka, který pravidelně zpracovává půjčky 203k. Nechoďte jen na věřitele, který tyto půjčky zpracovává - v celé budově nemusí být jediný zkušený půjčovatel. Grilujte potenciální úředníky o půjčkách přesně na to, kolik 203k půjček ročně vyřídí, a promluvte si s 203k inspektory, se kterými pracují. Potácející se půjčovatel může beznadějně zamotat již tak složitý proces. "Nebuďte morčete pro půjčujícího důstojníka," říká Navarro.
- Realitní agenti nejsou spolehlivým zdrojem informací o půjčkách ve výši 203 tis. Mají ještě menší motivaci držet krok s komplikovanými pravidly. A co je nejdůležitější, realitní agenti nemají v procesu půjčky slovo.
- Kolik si můžete půjčit, se liší podle regionu, dobrým pravidlem však je, že celková hodnota půjčky nesmí překročit maximální půjčku FHA pro váš region. To znamená, že aby finance fungovaly, musíte nakupovat nízko a podstatně zlepšit tržní hodnotu domu pomocí mírných, tržně vhodných vylepšení. Bingo! To je celý smysl programu.
Dodavatel nedostane prostředky předem. Věřitel uvolní finanční prostředky až po dokončení a schválení prací. To je špatná zpráva pro dodavatele s problémy s peněžními toky, ale je to dobrá zpráva pro kompetentní dodavatele, kteří mají rádi záruku, že peníze na ně čekají na konci dobře odvedené práce. (Bylo známo, že majitelům domů došly peníze a neříkají to svým dodavatelům.)
Vaše žádost o půjčku zůstane na správné cestě, pokud si vzpomenete, že 203k je kombinovaná půjčka, což znamená, že váš projekt renovace podléhá věřiteli mnohem více než běžný úvěr na refinancování hotovosti nebo půjčku na zlepšení domácnosti. "S penězi nemůžete dělat, co chcete," poznamenává Navarro. "Pokud jste rebel a necháte strýčka Billyho udělat střechu místo kvalifikovaného dodavatele, budete mít potíže." Ale pokud jste ochotni dodržovat pravidla, bude to dobře. “
Další informace o financování:
Jak: (Opravdu) vyhrát dražební válku
Dejte odhadce svému týmu předělávání
Zachyťte vysoké známky za vylepšení nižšího stupně