Ah, odlehlý, klidný prázdninový dům, daleko od šíleného davu …
Ale ne dost daleko na to, abychom byli daleko od IRS. Daňová pravidla vztahující se na příjmy z pronájmu z rekreačního domu, který využíváte pro vlastní dovolenou, se právě komplikovala.
Trh s prázdninovými domy se pro letošní rok teprve otevírá, a pokud se trendy udrží, bude to trhák. Vzhledem k tomu, že ceny domů klesají na dně, mnoho lidí obíhá kolem prázdninových destinací a hledá výhodné ceny. Podle průzkumu Národní asociace realitních kanceláří z roku 2012 týkajícího se investic a rekreačních domů se prodej rekreačních domů v loňském roce zvýšil o 7% a nyní představuje 11 procent veškerého prodeje domů. (Naopak prodej primárních domů v roce 2011 poklesl o 15,5%.)
Pravidla IRS však nejsou žádný den na pláži.
Pravidla vydaná na konci roku 2011 dále komplikují, jak musíte přidělit „osobní“ a „komerční“ dny, když se pokoušíte odepsat část svého rekreačního domu, protože jste jej pronajali.
Podle Janet Hagy, certifikované účetní z Austinu v Texasu, definice „osobního“ použití nyní zahrnuje vaši rodinu a všechny členy holdingové společnosti, které jste vytvořili, abyste mohli sdílet vlastnictví nemovitosti.
Přemýšlíte o výměně domu bez daně, abyste mohli levně odpočívat někde jinde? Přemýšlejte znovu: swapy jsou také považovány za „osobní použití“, i když si účtujete nájemné. A pokud účtujete přátelům méně než tržní nájemné, uvíznete v tom, že rozdíl vynahradíte daňovému muži.
To je nad rámec již komplikovaného vzorce použití. Druhý dům se tradičně počítá jako „osobní majetek“, pokud jej užíváte 14 dní ročně nebo 10% dnů během daňového roku. Pokud je však nemovitost pronajata na 15 nebo více dní, je nutné poměrné odpočty nebo ztráty rozdělit na poměrnou část. To vše se samozřejmě ještě více zamotá, pokud sdílíte vlastnictví.
Než se ponoříte do lákavého nákupu:
- Projděte si u svého účetního dopady na daně a peněžní toky, zvláště pokud si myslíte, že dům se „zaplatí sám“ z příjmu z pronájmu.
- Analyzujte přepravní náklady nemovitosti, včetně daní z nemovitostí, pojištění a péče o dálku v mimosezóně.
- Poraďte se se svým investičním poradcem a zjistěte, zda přidání nemovitosti do vašeho portfolia převáží doporučený podíl nemovitostí ve vašem mixu aktiv.
- Projděte si návrhy sdíleného vlastnictví s ohledem na nejhorší scénář. Pokud jiný z vlastníků nemůže splnit svůj závazek, zbývající vlastníci budou nuceni uvolnění uvolnit a příjem z pronájmu může nebo nemusí poskytovat úlevu po zdanění.
Přečtěte si více od Peníze záleží pondělí:
Dnešní nájemné za včerejší domy
Daňové úlevy za energetickou účinnost
Proč je Home Depot tak přeplněný?