Byl to neúspěšný pokus o zmenšení velikosti platby za menší dům, který vedl Josepha Corteze, obchodníka v Corpus Christi, TX, aby se stal pronajímatelem.
"Moje žena a já jsme začali stavět dům, protože jsme byli těhotní s naším prvním dítětem," vysvětluje. "Ve snaze snížit naši platbu jsme postavili dům o 300 čtverečních stop menší, než je náš současný." V tomto procesu jsme ale měli několik zpoždění počasí a stavba trvala déle, než jsme čekali. Moje žena otěhotněla a ona i dům měli být přibližně ve stejnou dobu. “
Když Cortezeovi napadlo, že se budou pohybovat s novorozencem, byli ohromeni, a tak uvedli svůj nový dům na trh. Nebylo však tak snadné prodat, jak doufali. Po velkém zájmu, ale bez nabídek, byl pár požádán, zda by umožnil někomu pronajmout si rok a pak koupit dům. "Vzali jsme to," říká. "Vyděláváme přibližně 15 dolarů měsíčně se ziskem."
Okolnosti se mohou lišit, ale příběh je stejný pro majitele domů po celé zemi. Jak trh stále prská, někteří, kteří doufali v prodej, se nyní ocitají v neochotných pronajímatelích.
Rozhodování o pronájmu vašeho domu
Rozhodnutí o pronájmu vašeho domu může být těžké, a to jak po emocionální, tak finanční stránce.
Rozhodněte se, zda ztráta, kterou byste utrpěli prodejem domu za méně, než kolik teď dlužíte, je větší než ztráta, kterou byste utrpěli při jeho pronájmu, říká Bret Holmes, prezident Advanced Management Group, společnosti pro správu nemovitostí se sídlem v Las Vegas. "Musíte si spočítat, jestli byste dnes prodali, jaké ztráty byste utrpěli," říká. "Pak zvažte, kolik ztratíte v propasti mezi tím, kolik nájemného přinášíte, a jak dlouho ho chcete pronajmout." Například pokud máte každý měsíc 100 USD záporný peněžní tok, který si pronajímáte, a myslíte si, že si ho pronajmete na dva roky, za toto období přijdete o dům 2 400 $. Pokud je to víc, než ztratíte prodejem se ztrátou, je pravděpodobně nejlepší to mít za sebou, vysvětluje Holmes. Jinak říká, že pronájem to dává smysl.
Emocionálně samozřejmě existuje zcela jiná sada problémů. "Vytváří emocionální vazby a ztěžuje vidění někoho, kdo se o nemovitost nestará tak dobře, jako kdysi majitel," říká Cortez. Musíte ustoupit a podívat se na to objektivně, abyste byli lepším pronajímatelem.
Poznejte své místní zákony
První věcí, kterou byste měli udělat, pokud se rozhodnete pronajmout, je prozkoumat místní zákony. V některých oblastech možná budete muset mít oprávnění k podnikání, pokud si chcete pronajmout svůj domov.
"Když jsme si pronajali náš majetek, museli jsme získat obchodní licenci od vlády ve Washingtonu, DC," vysvětluje Bronagh Hanley, která se stala pronajímatelem, když se se svým manželem přestěhovala z DC na západní pobřeží a pár se rozhodl, že ne chtějí prodat svůj dům, na kterém tak dlouho pracovali. Hanley však nepředvídal potíže se získáním dokumentu. "Trvalo to navždy," řekla. "Měli náhodné opravy, které chtěli, abychom provedli, byl za to značný poplatek a museli naplánovat, aby do domu přišel inspektor." Celý proces trval asi měsíc a Hanley říká, že na toto musí mít potenciální majitelé domů / majitelé domů na paměti, protože to může nejen narušit váš harmonogram, ale také to emocionálně vyčerpá.
Potenciální pronajímatelé se také musí vzdělávat v zákonech o rovných příležitostech k bydlení, říká Braun Mincher, prezident a vedoucí makléř společností Aggie Real Estate LLC a Aggie Commercial LLC ve Fort Collins, CO. „Pokud uděláte něco jako účtovat větší zálohu, protože rodina má mazlíček, to je docela běžná praxe a nebylo by to považováno za diskriminaci, “vysvětluje. "Ale očividně nemůžeš změnit své praktiky založené na rase, pohlaví, vyznání, kultuře, náboženství nebo na něčem podobném." Musí to vycházet z vašeho skutečného rizika. “
Nalezení správné ceny nájemného
Rozhodování o tom, co si bude účtovat nájemné, může být obtížné, říká Mincher, protože částka, za kterou si můžete nemovitost pronajmout, ve skutečnosti nesouvisí s tím, za co byste měli být schopni nemovitost prodat.
"To je pro mnoho lidí těžké pochopit, protože chtějí vyrovnat splátku hypotéky," říká Holmes.
A ačkoliv částka, kterou platíte, bude banka do jisté míry odpovídat částce, kterou účtujete, je klíčové provést průzkum, za který si podobné domy pronajímají, podobně jako byste při zjišťování požadované ceny prodeje hledali srovnávací nemovitosti. .
"Samozřejmě se chcete realisticky podívat na své PITI (náklady na jistinu, úroky, daně a platby pojištění), pokud máte platbu doma, což většina lidí dělá," říká. "Ale musíte také zvážit, co trh ponese, pokud jde o nájemné." Mincher říká, že pokud jste si koupili městský dům na vrcholu trhu, pravděpodobně nebudete platit 1 200 $, pokud si všechny ostatní podobné domy pronajímají za 900 $ měsíčně.
Dalším faktorem, který je třeba vzít v úvahu, je pojištění. Za pojištění u domu, který si pronajímáte, zaplatíte více, přestože nepojistíte obsah, pouze strukturu. Zavolejte pojišťovnu majitelů domů a promluvte si s nimi o jakémkoli zvýšení sazeb, které bude výsledkem změny vašeho pobytu v domě, abyste si to mohli spočítat do ceny, kterou budete účtovat nájemci.
A pro majitele domů, kteří zaplatili prémii za žulové desky, nádherná tvrdá dřeva nebo kuchyň z nerezové oceli, jsou tu další špatné zprávy. Tyto další funkce se nemusí nutně promítnout do vyšších cen nájemného. "Možná máte méně volných míst kvůli těmto věcem, ale mluvíte s nájemci, ne s kupujícími," vysvětluje Mincher. "Nezajímá je tolik o tvé krásné terénní úpravy." Zjistit, co účtovat, je tedy výzva. “
Jak by měl průměrný majitel domu, který přemýšlí o pronájmu, čelit výzvě? "Opravdu si musíte jen prohlédnout noviny a online reklamy a získat představu o tom, k čemu bude dům ve vašem cenovém rozpětí v okruhu asi tří mil," říká Holmes. Mezi další dobré zdroje informací patří důvěryhodný makléř nebo realitní kancelář; pokud máte s někým v oblasti nemovitostí dobrý vztah, může vám nabídnout užitečné rady.
Hledání správných nájemců
Jakmile oceníte cenu svého domu a máte zájem potenciálního nájemce, je důležité provést náležitou péči při kontrole osoby nebo osob, kterým svěříte svůj domov.
"Lidé si sami mohou ověřit zaměstnání kontaktováním současného zaměstnavatele," říká Holmes. "Získejte výplatní pásky a ujistěte se, že dělají to, co říkají, že dělají." Proveďte také kontrolu historie pronájmu. Zavolejte předchozím majitelům a zjistěte, jaké informace můžete získat. “
Zvažte také outsourcing některých procesů prověřování pronájmu. "Pokud chce člověk provést úplný screening, je tento proces velmi intenzivní, protože se v zásadě stáváte agenturou pro vykazování úvěrů," říká Holmes. Z tohoto důvodu by majitelé domů měli zvážit pohled na společnosti, které za vás provedou proces prověřování nájemců, říká. Budou provádět kontroly úvěrů, kontroly vystěhování, kontroly kriminálního pozadí a další podobné kontroly.
Jak společnost Hanley našla své první nájemce, společnost pro prověřování nájemců. "Najali jsme společnost pro správu pronájmu, abychom našli nájemce, protože měli dovednosti a zdroje k provedení kontroly úvěru a spolehlivosti," říká. "Zaplatili jsme jim procento z nájemného za první měsíc za jejich služby." Stálo to za peníze, protože jsme skončili s účetním párem z Wisconsinu, kteří byli nejlepšími nájemníky! “
Jste připraveni být pronajímatelem?
Jakmile jsou vaši nájemci na místě, je vaší hlavní povinností jako pronajímatele udržovat nemovitost. Ale pokud žijete v jiném městě, státě nebo dokonce zemi, jak to zvládnete, když praskne potrubí nebo v polovině srpna zemře klimatizace?
"Doporučuji lidem, aby si vytvořili domácí záruční program," říká Holmes. "Věci se zhorší - vždy se to stane." Domácí záruční program zabrání obrovským výdajům z kapsy, když k tomu dojde. “
Většina domácích záručních programů má prémii, kterou platíte jednou ročně. Pak, kdykoli se něco pokazí, na co se nevztahuje pojištění vašeho majitele domu - například netěsná myčka nádobí nebo chladnička, která neochladí - zavoláte záruční společnost pro domácnost. Zaplatíte „co-pay“, obvykle 50 až 60 $ a zbytek záruční karty vyzvedne domácí záruční společnost.
Pokud však nechcete platit počáteční prémii za domácí záruku, zaměstnejte kutila. "Jít ven ze své komfortní zóny může stát více peněz než opraváři," říká Cortez. "Mnohokrát to stojí za to najmout si odborníka." Najděte dobrého všestranného kutila, který je důvěryhodný. “
Správa peněz
Zatímco proces získání nemovitosti v nájmu a její správa může být pro začínající pronajímatele všeobjímající, jednání s dolary a centy je kriticky důležitým faktorem.
• Pojištění: Promluvte si s pojišťovnou o pronájmu vaší nemovitosti, říká Mincher. „Chystáte se převést vaše krytí ze zásad majitele domu na politiku investování do nemovitostí, která bude pokrývat skutečnou strukturu, ale ne její obsah,“ říká a dodává, že kritický že pronajímatelé svým nájemcům dávají jasně najevo, že jejich krytí nechrání majetek nebo odpovědnost nájemce. „Zásady nájemce jsou tak levné,“ říká. "Do značné míry jsme přiměli naše nájemníky, aby je získali." Prakticky je vedeme dolů do pojišťovny. “
• Daně: To může být pro majitele / pronajímatele komplikované. Pokud plánujete prodej nemovitosti v příštích několika letech, pravděpodobně budete chtít odpočítat daně z nemovitosti, jako byste to obvykle dělali. Pokud jej však převádíte na skutečnou investici do nemovitosti a nějakou dobu neplánujete prodej, mohou existovat další daňové výhody. Můžete odpisovat pronájem nemovitosti, říká Mincher, což je skutečné daňové zvýhodnění, protože ceny domů by se ve skutečnosti měly ocenit. „Pokud je nemovitost držena pro investiční účely a vy generujete příjem z pronájmu, můžete ji odepisovat,“ vysvětluje. I když je nejlepší poradit se s účetním, vysvětluje, že rezidenční nemovitosti jsou odpisovatelné po dobu 27–1 / 2 let. "Pokud bych tedy vlastnil 50 nájemních nemovitostí, mohu každý z nich odepsat v průměru 10 000 $ ročně;" to je 500 000 $ ročně na daňových odpočtech, které jsem nikdy nedostal na šek. “
• Sbírání vkladů a nájemného: Vezměte si bezpečnostní zálohu svého nájemce a otevřete si pro ni samostatný bankovní účet, říká Mincher. „Všimněte si na účtu, že se jedná o„ důvěryhodný “účet, což znamená, že jde o peníze někoho jiného, které držíte,“ vysvětluje a vysvětluje, že jelikož se jedná o zálohu, měl by nájemce dostat celou nebo většinu z nich zpět, pokud se drží jejich dohoda, to je opravdu jejich peníze, ne vaše. Mincher říká, že zřízení jiného účtu k pronájmu je také dobrý nápad. "Míval jsem 20 nájemců u mých dveří každý první měsíc v měsíci, kdy čekali na zaplacení jejich nájemného," říká. "Ale přišel jsem na systém, kde jim nyní posílám fakturu a vkladový lístek, a oni mohou každý měsíc jednoduše složit své nájemné v kterékoli pobočce mé banky, místo aby se snažili přijít za mnou domů." Navrhuje také nastavení automatického konceptu, aby se nájemci mohli rozhodnout, že si každý měsíc nechají ze svého účtu vypracovat nájem. "To může zřídit téměř každá banka," říká.
• Vracení vkladů: Nemůžete jen vyzvednout vklad 2 000 $ a poté se rozhodnout vrátit 1 500 $, až se nájemce odstěhuje, říká Mincher. "Musíte jim poslat podrobnou položku," říká. Jakmile se váš nájemce odstěhuje, nezapomeňte zavolat všem společnostem poskytujícím služby, které váš nájemník poskytoval, abyste zjistili, zda existují nějaké nevyřízené účty. Pokud ano, odečtěte to z depozitu, říká Mincher spolu s podrobným podrobným seznamem všech oprav, které budete muset provést.
Právní záležitosti: Ochrana vašich zájmů
Bez ohledu na to, jak důvěřujete svému nájemci, nikdy nepodnikejte na základě potřesení rukou a mluvené dohody.
„Získání dobrého leasingu je velmi, velmi důležité jak pro začínající, tak pro zkušené pronajímatele,“ říká Mincher, který doporučuje domluvit si schůzku s realitním právníkem, aby si prohlédl vaše dokumenty dříve, než někoho podepíšete. Může to stát trochu víc, ale je to cena, kterou stojí za to zaplatit, když vezmete v úvahu, že se následky pronájmu zhoršily. Místní realitní právník by měl znát zákony o pronájmu, které se mohou u jednotlivých obcí lišit. Méně formální rady vám poskytne společnost zabývající se správou nemovitostí, místní bytové oddělení nebo místní rada realitních kanceláří.
"Tímto způsobem můžete zjistit, zda existují nějaké formuláře nebo přílohy, které musí být součástí nájemní smlouvy, protože pokud o nich nevíte, mohou to mít docela hrozné důsledky," říká Mincher a dodává, že na vysoké škole ve městě Fort Collins, kde žije a pronajímá majetek, musí mít pronajímatelé také formulář pro zveřejnění obsazení. "To přišlo od lidí, kteří nacpali několik vysokoškolských dětí do jednoho domu," říká. "Nyní musí nájemci podepsat formulář, který potvrzuje, že město má pravidlo, že v jednom domě nemohou žít více než tři lidé, kteří nejsou ve spojení." Pokud tento formulář chybí, říká Mincher, pronajímatel může dostat pokutu 1 000 $ den .
Kromě vysokých pokut pokuta Mincher říká, že existují určité formy, které jsou nutné k tomu, aby byla smlouva skutečně platná. „Například pokud má dům stavební povolení z doby před rokem 1979, musíte mít v rámci nájmu jedno ze zveřejnění nátěru na bázi olova na bázi EPA, nebo je to úplně prázdnota , “Vysvětluje.
A i když ve svých nájemcích doufáte v to nejlepší, Holmes říká, že je moudré připravovat se na to nejhorší. "Zajistěte, aby byly dodržovány všechny státní zákony, takže pokud budete muset někoho vystěhovat, máte zákon na své straně," říká a dodává, že nejlepší způsob, jak to vyřešit, je konzultace s realitním právníkem. "Pokud to neuděláte a půjdete na řízení o vystěhování a v pronájmu vám chybí mezera, někdo by mohl skončit ve vašem domě bez nájemného."
Správa majetku
Pronájem společnosti pro správu nemovitostí může trvat hodně bolesti hlavy z pronájmu vašeho domu, pokud si vyberete ten správný. Správcovské společnosti obvykle převezmou část nájemného za každý měsíc výměnou za provedení kontroly, výběru nájemného, oprav a dalších aspektů každodenní správy pronajímatele.
Správci nemovitostí pravděpodobně buď vezmou určité procento z měsíčního nájemného - kdekoli je to 10 až 15 procent - to je běžné - nebo si budou účtovat poplatky předem, někdy stejně jako nájemné za první měsíc. "Jak začínají majitelé nováčků, těch 10 procent jejich měsíčního nájemného je pravděpodobně velká část toho ořechu," říká Mincher. "Řekni jejich." platba (PITI) je 950,00 $ měsíčně a pronajímají (dům) za 1 000,00 $. Pokud si to spravují sami, pravděpodobně mohou tato čísla zprovoznit, ale pokud do mixu přidají správce nemovitostí, dostávají nyní pouze 900 $ na pronájem. “
Správcovské společnosti zpracují prověřování nájemců, úvěrové zprávy a další kontroly, než se nájemce nastěhuje. Musíte si však vybrat správnou společnost nebo osobu. "Vyberte si někoho, kdo je více zaměřen na správu než na prodej," říká Holmes. "Zvláště pokud se snažíš získat co nejvíce peněz, dokud se trh nevrátí." Pokud nemáte někoho, kdo má zkušenosti s pronajímáním domu, mohl by na trhu s půjčováním vydržet déle, než by měl. “