Víte, co jste za svůj dům zaplatili a kolik stojí vedlejší dům. Víte, co jste dali do renovace. Ale možná nevíte, kolik je věřitel ochoten financovat, pokud je váš dům na prodej, pokud jste na trhu za účelem refinancování, nebo pokud uvažujete o přidání úvěrové linie domácího kapitálu (HELOC). To je místo, kde přichází hodnocení. Hodnocení lze také použít k rozdělení majetku během rozvodu nebo vypořádání majetku, k určení hodnoty domu za účelem zrušení hypotéčního pojištění nebo k stanovení hodnoty pro daňové účely.
Při transakcích s nemovitostmi odhadci stanoví reálnou tržní hodnotu nemovitosti, což je nejpravděpodobnější cena, za kterou by se prodala na volném trhu. Věřitel pak pomocí těchto informací určí, kolik má půjčit na nemovitost, ať už jde o přímý prodej, refinancování nebo bytový kapitál. Pokud nejste obeznámeni s procesem hodnocení, pomůže vám zjistit, jak profesionálové dospějí k číslům, která pomáhají věřitelům dospět k číslu. Zde je pohled na to, jak fungují.
Základy
Vzhledem k tomu, že vláda kontroluje, jak se hodnocení provádějí, jsou zaplaveny předpisy. Obecně platí, že při prodeji domu je odhadce najat věřitelem a věřitel předává náklady kupujícímu, obvykle v poplatku za podání žádosti. Při refinancování nebo při získávání vlastního kapitálu zaplatí majitel domu ocenění.
Odhadce porovnává prodejní cenu domu s cenami podobných domů, které se nedávno prodaly ve stejné oblasti. Nazývají se srovnatelné. Ačkoli není stanoveno žádné pravidlo, když věřitel souhlasí s financováním hypotéky, chce vidět minimálně tři srovnatelné. Odhadci se snaží provést srovnání mezi jablky. Například odhadce by neporovnával ranč o rozloze 1700 čtverečních stop s dvoupodlažním Cape Cod, který je dvakrát tak velký.
Cena posouzení se liší podle regionu, ale kupující by měl rozumně očekávat, že k uzavíracím nákladům přidá 300 až 500 USD. Majitel domu, který refinancuje nebo přidá druhou hypotéku, může být požádán o zaplacení poplatku předem.
Odhadovaná hodnota
John Bredemeyer ze společnosti Realcorp, oceňovací firmy Omaha, říká, že hodnocení není analýzou dohodnuté prodejní ceny, ale názorem na hodnotu nemovitosti. "Cena je část, na které se kupující a prodejce dohodnou, a může být stejná, vyšší než nebo nižší než tržní hodnota," říká. Posouzení je na druhé straně odhadem nejpravděpodobnější ceny, za kterou by nemovitost získala normální tržní podmínky a používá se k určení, kolik peněz si majitel může s domem půjčit jako zástavu.
Odhadce nemovitostí nemovitost prohlédne, ale tento krok není stejný jako u domovní prohlídky zadané kupujícím. Odhadce odhaduje hodnotu domu, zatímco inspektor zkoumá jeho fyzický stav. Odhadce i inspektor kontrolují vnitřek domu, ale odhadce je tam k ověření počtu a typů pokojů, půdorysu, rozměru, věku, celkového stavu a uvedeného vybavení. Odhadce může měřit místnosti a pozemky, přičemž si všímá umístění a zjevných vad. Inspektoři hlásí velké i malé problémy. Například když odhadce nekontroluje elektrické zásuvky, aby se ujistil, že fungují, inspektor ano.
Hodnocení je příliš nízké Co teď?
Co když se nemovitost odhaduje na méně, než kolik doufáte? Bredemeyer říká, že můžete zpochybnit hodnocení předložením dalších informací. Zvažte, zda váš realitní agent sestaví balíček srovnatelných položek, které váží ve váš prospěch, nebo upozorněte na vybavení, které by bylo možné přehlédnout. Neexistuje žádná záruka, že dostanete úpravu hodnocení, ale stojí za to to vyzkoušet.
Vyřešte potenciální problémy
Spíše než abyste byli zasaženi nízkým hodnocením, vyhněte se problémům, které vykolejí prodej. Například pokud se vám nepodařilo získat řádná povolení, když jste předělali nebo přidali do svého domu dodatek, můžete mít problém.
V mnoha případech může nepovolená práce zastavit prodej domu rychleji, než kladivo zatloukne hřebík. Jak zjistíte, zda je přidání správně povoleno, pokud jste jej nepřidali? Podívejte se na náčrty, které máte v evidenci u svého okresního nebo městského daňového úřadu. Je velká šance, že pokud se přidání nezobrazí, projekt neměl povolení.
Ačkoli nedostatek povolení nemusí nutně zastavit prodej domu, může to ovlivnit hodnocení. Pokud se zjistí, že povolení chybí, Bredemeyer navrhuje promluvit si s místními úředníky a poté si jedno zajistit. Může vás to stát pokuta, říká, ale na většině míst nebude problém, pokud nedojde ke konfliktu s útlumovými liniemi nebo zónováním.
Dalším spolehlivým způsobem, jak snížit hodnotu budoucího hodnocení, je přestavět sousedství. Pokud jsou ulice vašeho dělení lemovány skromnými domy se třemi ložnicemi a zdvojnásobíte investice na svém místě, budete mít těžké, ne-li nemožné, najít srovnatelné časy. Vlastnit největší a nejúžasnější dům v bloku může být zabijákem obchodů, až bude hodnocení provedeno. Bredemeyer doporučuje konzultovat s odhadcem, než budete pokračovat ve velkých projektech. "Zapojte odhadce na přední straně," říká. "Nečekej, až v tom boji budeš mít psa."
Rada od odhadce
John Brenan, ředitel výzkumu a technických otázek pro Appraisal Foundation ve Washingtonu, D.C., říká, že každý stát má své vlastní licenční požadavky. Jeho agentura zajišťuje, aby se odhadci řídili pravidly. Kupující i prodávající „jsou pohlceni emocemi transakce,“ říká Brenan. "Banka potřebuje vědět, co stojí za to, z nezávislé, nestranné analýzy."
Brenan radí majitelům domů, aby zajistili, že vylepšení budou odpovídat dané oblasti, a uvědomte si, že vaše investice nemusí vždy přinést návratnost ocenění za dolar za dolar. "Cena nemusí nutně odpovídat hodnotě," říká Brenan.
Je ale také třeba připomenout, že tato vylepšení mohou velmi dobře prodat váš domov.
Pokud potřebujete kvalifikovaného odhadce, podívejte se na organizace uvedené na webu Appraisal Foundation.