Když najdete perfektní dům, přimět prodejce, aby vaši nabídku přijal, je jen prvním krokem v procesu vyjednávání. Podmínky prodeje - a dokonce i určité položky v domácnosti a na nemovitosti - jsou rovněž otevřené k diskusi.
Mnoho vaší vyjednávací síly však může záviset na trhu. „Neuvěřitelný nedostatek domů na trhu nás právě teď vede na trhu extrémních prodejců,“ říká Kris Lindahl, generální ředitel a zakladatel společnosti Kris Lindahl Real Estate, která obsluhuje trhy v Coloradu, Minnesotě a Wisconsinu. Jednání mohou odcházet a plynout na základě výkyvů trhu a umístění.
"Odbornost místního agenta je obrovským přínosem, pokud jde o to, abyste věděli, o čem můžete vyjednávat na současném trhu a v konkrétní čtvrti, ve které hledáte koupit, protože abyste mohli vyjednávat, musíte znát trh, “Vysvětluje Lindahl. (A to je jen jedna z věcí, které si váš realitní agent přeje, abyste věděli.)
V závislosti na vašem trhu jsou to některé z podmínek, nákladů a dalších faktorů, které můžete vyjednat při koupi domu.
Uzávěrka
Vyjednávání o datu uzávěrky může fungovat několika způsoby. Podle Lindahla, když je kupující otevřený přáním prodávajícího ohledně data uzávěrky, může to pomoci jeho nabídce vyniknout a být atraktivnější. Pokud si však ve své nabídce věříte, můžete zkusit využít datum uzávěrky jiným způsobem. „Pokud prodejce potřebuje více času, mohou jej kupující poskytnout za mírně nižší cenu,“ vysvětluje John Walkup, spoluzakladatel společnosti UrbanDigs v New Yorku, New York.
Na druhou stranu, někdy je to kupující, kdo potřebuje flexibilní datum příjezdu. "Někteří kupující budou vyjednávat o brzkém obsazení nemovitosti, což může být užitečné, pokud jejich pronájem skončí před uzavřením domu," říká Tyler Forte, generální ředitel společnosti Felix Homes v Nashvillu v Tenn.
"To dává kupujícímu příležitost přestěhovat se do nového domu před uzavřením, což může dělat proces stěhování mnohem méně stresujícím."
Konečné náklady
Závěrečné náklady spojené s nákupem domu se mohou stát docela drahé, ale možná nebudete muset platit všechny. "Závěrečné náklady jsou oddělené od ceny, takže mnoho kupujících předpokládá, že jsou tyto náklady standardní, přičemž ve skutečnosti je možné je vyjednat, zvláště pokud trh v tuto chvíli zvýhodňuje kupující," sdílí Walkup.
Jinými slovy můžete požádat prodejce, aby přispěl na vaše náklady na uzavření. „Kupující a jejich právníci by však měli částku potvrdit v hypoteční bance, protože banky mohou mít limity, kolik je povoleno,“ vysvětluje Mihal Gartenberg, agent společnosti Warburg Realty v New Yorku, NY.
CEMA
Pokud žijete ve státě New York - a 19 milionů lidí ano - možná budete moci vyjednat CEMA (dohoda o konsolidaci, rozšíření a úpravách). "Pokud kupující i prodávající mají hypotéku, můžete vyjednat CEMA, která kupujícím umožňuje přidělit starou hypotéku a sloučit ji a doplnit novou hypotékou pro refinancování a v některých případech pro nákupy," vysvětluje Karen Kostiw, agentka ve Warburg Realty v New Yorku, NY
„Při použití této strategie kupující platí daň z rozdílu mezi aktuálním zůstatkem prodávajícího nesplacené hypotéky (stará hypotéka) a novou hypotékou kupujícího,“ říká Kostiw.
Její kolega, agent z Warburgu, Christopher Totaro, souhlasí a dodává: „Když kupujete byt nebo rodinný dům a prodejce má stávající hypotéku, může souhlas s provedením CEMA ušetřit přibližně 2 procenta na dani z hypotéky.“ Varuje však, že zpracování CEMA může trvat 30 dní nebo déle. V závislosti na bance můžete čekat několik měsíců, takže pokud spěcháte, nemusí to být dobrá vyjednávací taktika.
Spotřebiče
Mnoho lidí si myslí, že pračka, sušička a lednička jsou automaticky zahrnuty v ceně domu. Forte však říká, že se jedná o běžnou mylnou představu. „Bohužel tato zařízení nejsou považována za příslušenství a nejsou součástí domu, pokud není sjednána v kupní smlouvě,“ vysvětluje. "Je velmi běžné, že prodejci přepravují tato zařízení." -li zahrnete je do nabídky, takže bych o ně během vyjednávacího procesu požádal. “
Aktualizace
Gartenberg říká, že s novým domovem můžete bez dalších nákladů vyjednat upgrady a doplňky domů, jako jsou úložné jednotky. Neztrácejte však páku na svítidla, faucety a nepoužitelný prostor. Majitelé domů za tyto funkce chybně doplácejí, ale mnoho z nich je levných a snadno se přidává.
Zvažte možnost požádat o extra využitelný prostor, vyšší kuchyňské skříňky a funkce, které by později byly nákladné a obtížné přidat. Další úvaha: nepokoušejte se o domácí trendy, které brzy zmizí.
Konkrétní položky v domácnosti
Pokud se vám některé položky v domácnosti líbí, můžete je vyjednat také. "Prodejce se často může stěhovat do nového domova, kde pohovka nefunguje, nebo už nemá místo pro svůj klavír," říká Lindahl. "Ve většině situací neuškodí klást otázky, protože konkrétní kusy nábytku lze vyjednat v některých dohodách."
Forte souhlasí a říká, že jeden kupující do smlouvy zahrnul komerční sekačku na trávu prodávajícího ve výši 10 000 $. "Dotyčná nemovitost byla na zhruba 5 akrech a kupující měli zájem o koupi sekačky od prodávajícího, aby nemuseli kupovat novou," vysvětluje.
Podle Grega Kurznera, prezidenta / makléře Resideum v Alpharettě v Ga., Prodejci nechali žaluzie a chladničky (a také převedli záruky na dům). "Lodě, umělecká díla, kulečníkové stoly a vířivky jsou často tématem jednání."
Ale také viděl neobvyklá jednání o položkách, jako jsou vodní skútry. "A v jednom případě došlo k problému s včasným zavřením kvůli prodlení prodávajícího a kupující vyjednal, že bude prodávajícímu platit za hotel kupujícího."
Kurzner říká, že kupující také zaplatili daně z nemovitosti prodejce zpět. "Měl jsem také kupce, kteří souhlasili s tím, že budou chovat psa, kterého bude muset prodávající zanechat, a chovat ryby v koi rybníku."