Bydlení bývalo docela bezpečnou investicí - vložili jste peníze a za několik let, kdy byl čas na prodej, by váš dům měl větší hodnotu, než jste za něj zaplatili. Mnoho prodejců bohužel zjišťuje, že ty zisky v oblasti vlastního kapitálu, které si myslely, že získaly během let boomu, nejsou nic jiného než poučné vzpomínky.
To však není úplně pravda pro každého: I na tomto brutálním trhu s nemovitostmi stále existují oblasti, kde se ceny bydlení drží stabilně nebo dokonce rostou.
Jak můžete vědět, kam zapadáte (a váš domov)? Není to snadná odpověď. Zde je šest tipů, jak správně ocenit váš dům na nestabilním trhu s bydlením.
Připravte se na kontrolu reality
Pokud jste si koupili dům na vrcholu trhu (nebo pokud jste inkasovali domácí kapitál v době, kdy byly časy v jedné rovině), možná vás čeká verze nálepky šokující prodejcem. Odborníci na nemovitosti říkají, že i když majitelé domů uznají, že hodnota domů v jejich okolí klesla, často se stále drží zastaralých představ o tom, co jejich vlastní majetek stojí. Pokud se chystáte prodat, je čas na seriózní kontrolu reality, říká Cincinnati, odhadce nemovitostí se sídlem v OH, Lou Freeman.
Promluvte si s více než jedním realitním agentem
Když ceny klesají a objem prodeje se zpomalil na pramínek, může být čas promluvit si s realitními profesionály, kteří spolupracují s kupujícími, alespoň za účelem stanovení správné ceny pro váš dům. Nejlepším prvním krokem je obvykle spolupráce s realitní kanceláří®, která má jako prodejce vynikající pověst.
"Je tak důležité slyšet, co si kupující myslí na dnešním trhu," říká Katie Wethman, certifikovaná veřejná účetní a realitní kancelář se sídlem v McLean, VA. "Příliš mnoho agentů - zejména těch, kteří mají největší zkušenosti v oboru - pracuje především s prodejci a nikdy neslyší nejběžnější námitky kupujících." Wethman říká, že na tomto trhu mohou prodejci dokonce uvažovat o spolupráci s někým, kdo je primárně „agentem kupujícího“, nebo s někým, kdo se specializuje na pomoc kupujícím při hledání domova. Říká, že když jim pomůžete, aby vám pomohli uspořádat dům a prodat, může vám to ve skutečnosti pomoci prodat rychleji, protože přesně vědí, jakou zpětnou vazbu dostávají od lidí, kteří právě hledají.
Dalším důvodem, proč nakupovat, je zajistit, abyste pracovali s někým, kdo nejen zná oblast a trh, ale je realistický ohledně současného stavu prodeje.
Používejte své Comps správně
Kterýkoli odborník na nemovitosti vám řekne, že jedním z nejúčinnějších cenových nástrojů, jaký má někdo, jsou takzvané „kompasy“ nebo srovnávací výpisy. Toto jsou statistiky pro nedávno prodané domy podobné vašim, obvykle podle polohy, velikosti a vybavení. Ale i když každý licencovaný obchodník nebo odhadce bude mít přístup ke kompům, není vždy snadné vybrat ty správné nebo je správně přečíst.
Nejprve se ujistěte, že se díváte spíše na to, co se skutečně prodalo, než na to, pro co je uvádějí lidé se srovnatelnými vlastnostmi. "Příliš mnoho majitelů se zaměřuje spíše na to, co ostatní lidé žádají o jejich domovy, než na to, co pro ně vlastně dostávají," říká Wethman. A když hledáte prodejní ceny srovnávacích nemovitostí, věnujte zvláštní pozornost datu uzavření obchodu. "I když je comp jen pár měsíců starý, musíte použít data regionálních trendů: Pokud trh za poslední tři měsíce klesl o pět procent, musíte vzít tento comp z doby před třemi měsíci a použít pokles o více než pět procent." k té ceně. Příliš mnoho lidí za poslední prodej bez této extrapolace ceny a nakonec honí trh dolů. “
"V oblasti nemovitostí se říká, že ve svém domě nemůžete být objektivní," říká Freeman. "To je pravda. Když vám realitní kancelář řekne, že dům, který jste si koupili před šesti lety za 303 500 $, nyní získá pouze 285 000 $, je těžké uvěřit. “
Prodejci někdy ignorují rady odborníků, protože mají na paměti číslo, kterému se nemohou vyhnout, říká Todd Huettner, makléř financování komerčních a rezidenčních nemovitostí. Pokud toto číslo nemůžete překonat a nemusíte prodávat, je pravděpodobně čas jen sedět na vaší investici a počkat na současnou bouři. Prodejci, kteří se musí zbavit svého majetku, však budou muset čelit drsné realitě.
"To, co jste za svůj dům zaplatili, nemá nic společného s jeho aktuální hodnotou," říká. "To, co‚ musíte dostat z domu ', nemá žádný vliv na aktuální hodnotu. “ Tato skutečnost může být drsnou realitou, když se domníváte, že potřebujete zaplatit určitou částku dolaru z prodeje vašeho domu, abyste mohli splácet svou aktuální hypotéku.
Chcete-li přidat ke komplikacím při správném čtení, musíte realitní kancelář znát a porozumět vaší jedinečné situaci. "Ne každý trh klesá," říká Wethman. "I na upadajících trzích existují sousedství, kterým se daří dobře."
Zvažte posouzení
Pokud si stále nejste jistí svou analýzou hodnoty vašeho domova, stojí za to získat hodnocení, říkají odborníci.
"Většina majitelů domů závisí na tom, aby jejich realitní kancelář pomohla ocenit jejich nemovitosti, a realitní kanceláře mají obvykle velké znalosti o tom, co je a co neprodává v žádném konkrétním sousedství nebo v konkrétním cenovém bodě," říká Freeman. "Ale náklady na odhad státem licencovaného nebo certifikovaného odhadce, který je obeznámen s vaším sousedstvím, vám mohou ušetřit měsíce prodlouženého marketingového času a tisíce dolarů při přepravě nákladů tím, že vám pomohou správně ocenit váš dům od samého začátku."
Ujistěte se, že jste si vybrali někoho, kdo rozumí nejen vaší oblasti, ale také vašemu účelu při získávání hodnocení. Chcete si vybrat někoho, kdo je ochotný s vámi mluvit a vysvětlovat věci, říká Huettner. "Zavolejte tři odhadce a řekněte jim, co děláte, a vyberte toho, kdo vám nejvíce ochotně vysvětlí věci a pomůže vám," říká. "Pokud prodáváte svůj dům, stojí 300 až 500 $ za to, že máte svůj vlastní nezávislý znalecký posudek o tom, jaký je váš domov, a je neocenitelné se vzdělávat."
Buďte otravným sousedem
Nakonec se nebojte být tím, co realitní kanceláře rádi nazývají „zvědavým sousedem“. „Začněte chodit na každý den otevřených dveří ve vašem sousedství, abyste získali cit pro cenovou kalkulaci ve srovnání se čtvercovými záběry, úroveň aktualizace atd.,“ Říká Freeman. "Realitní kanceláře očekávají otravné sousedy." Nezklamte je. “ Další výhoda toho, že jste zvědaví: Pokud / když se dům prodává, budete o tom vědět více, když se podíváte na kompy.
I když je důležité si uvědomit, že jediné číslo, na kterém opravdu záleží, je zavírací cena, srovnání seznamu s uzavíracími cenami domů ve vaší oblasti vám poskytne dobrý barometr toho, jakým směrem ceny směřují a jak dlouho můžete čekat, až zjistíte kupující. "Projeďte se po svém okolí nebo přejděte online na Zillow.com nebo jiné podobné weby a prohlížejte si nedávno prodané domy a domy uvedené na seznamu," říká Huettner. "Pamatujte: záleží pouze na uzavřených prodejních cenách."
Může být těžké přijmout hodnotu vašeho domu na klesajícím nebo nestabilním trhu, říká Huettner, ale je lepší se s tím vypořádat, když uvedete svůj dům na trh, než nechat ho chátrat měsíce, pokud je cena příliš vysoká. "Nakonec zjistíte tržní hodnotu vašeho domu," říká. "Nečekejte, až vám trh ukáže, až nakonec prodáte." Tímto způsobem to stojí mnohem víc. “
Online nástroje pro hodnocení cen domů
Odborníci na stanovení cen nemovitostí říkají, že jedním snadným prvním krokem pro lidi, kteří uvažují o prodeji nebo se jen zajímají o svůj kapitál, je návštěva online cenových nástrojů pro domácnosti. I když byste na tyto ceny neměli klást příliš velký důraz, mohou být dobrým výchozím bodem. Zde je několik online nástrojů, které vám pomohou zjistit hodnotu vašeho domova:
- Zillow vám umožňuje připojit adresu vašeho domova a najít nedávno prodané nemovitosti na mapě vaší oblasti. Můžete také zkontrolovat ceny posledních nabídek ve vašem okolí.
- Trulia zobrazuje výpisy, snížení cen a dokonce i „tepelnou mapu nemovitostí“ průměrných ceníkových cen domů ve vaší oblasti. Nevýhoda: Ukazuje ceny, nikoli prodejní ceny.
- Domania, web od Lending Tree, nabízí sekci „Home Price Check“, kde můžete zadat adresu a zjistit prodejní cenu domu prodaného za posledních pět let.
- Místní webové stránky s nemovitostmi: Některé velké skupiny nemovitostí mohou sestavit seznam nedávno prodaných nemovitostí ve své oblasti. Jedním příkladem je Crye-Leike v Tennessee; její web vám umožňuje připojit adresu konkrétní nemovitosti a zjistit, za co se prodává.