Od druhé světové války se federální vláda podílela na podpoře a podpoře dostupného bydlení prostřednictvím poukázek GI a financování s nízkým úrokem. Tyto politiky a dotace byly velmi účinné při pomáhání vracejícím se zeměpisným označením a dalším kupujícím domů, kteří se poprvé dostali do svých prvních domovů. Ale s rychlým ekonomickým růstem a Baby Boomem samotné tradiční federální dotace nebyly schopny držet krok s rostoucím rozdílem v dostupnosti. Rodiny potřebují k životu bezpečná a slušná místa. Komunity potřebují adekvátní nabídku bydlení na všech cenových úrovních a podniky potřebují bydlení, které je pro jejich pracovní sílu dostupné.
Dostupné za nákup
Federální vláda definuje dostupnost bydlení jako náklady na bydlení, které nepřesahují 30 procent příjmu domácnosti. Náklady na bydlení jsou definovány jako nájemné nebo princip, úroky, daně a pojištění dohromady (PITI). Pokud předpokládáme, že v roce 2002 dosáhnete mediánu příjmu 43 318 USD (sčítání lidu USA), neutratili byste na náklady na bydlení více než 1083 USD měsíčně. Nyní, pokud také předpokládáme, že kupujete dům za střední cenu roku 2002 ve výši 158 300 $ (National Association of Realtors), budete muset přijít se zálohou ve výši 28 890 $ na koupi tohoto domu a stále splňovat definici „dostupného . “ Samozřejmě existují další faktory, které ovlivňují tuto dohodu, včetně hypoteční sazby, doby (délky) úvěru, bodů a nákladů na uzavření. Změňte kterýkoli z těchto faktorů a vaše záloha nebo měsíční platby by se mohly zvýšit nebo snížit. A když započítáte body a náklady na uzavření, vaše celkové hotovostní výdaje při uzavření budou přes 33 000 $! Podle definice vlády může být tento dům cenově dostupný pro vlastní vlastnictví, ale s tak velkou hotovostí požadovanou předem, bylo by to pro vás cenově dostupné?
Cenově dostupné stavět
Jedním z hlavních faktorů cenové dostupnosti jsou náklady na výrobu bydlení. Skupiny stavitelů často tvrdí - a vládní statistiky tyto tvrzení podporují -, že budování domů tradičně vede národ z recese. Není divu, když vezmete v úvahu, že stavba domů je výhodná nejen pro řemesla, ale také pro výrobu, profesionální služby a dokonce i dopravu. Poptávka po novém bydlení však může způsobit nedostatek pracovních sil a materiálů. Zpoždění v důsledku problémů s počasím nebo povolením také zvyšuje náklady a tyto náklady se přenášejí na kupujícího. Stavitelé nových domů obvykle pracují s poměrně úzkými čistými maržemi čistého zisku ve výši 5 až 10 procent, takže i malý nárůst nákladů může drasticky snížit zisk stavitele a zvýšit náklady na bydlení pro kupující.
Zkušený stavitel může pomoci kupci domů udržovat nízké náklady pečlivým designem a výběrem materiálu. Tento proces se nazývá „hodnotové inženýrství“ a jako kupující je ve vašem nejlepším zájmu najít stavitele, který mu důkladně rozumí. Ale zatímco stavební průmysl určitě těží z inovací v materiálech a metodách, nezávislý stavitel obecně není schopen mít velký vliv na celkovou dostupnost bydlení. Přemýšlejte o tom takto: Panství v hodnotě 750 000 $ je v jádru postaveno v podstatě ze stejných materiálů jako ranč se třemi ložnicemi za 125 000 $. Nafouknutou cenovku nezpůsobují jen povrchové úpravy.
Snížení nákladů na bydlení
Jedním z klíčových způsobů, jak dosáhnout cenové dostupnosti, je zvýšit hustotu bydlení. Předpisy o využívání půdy na federální, státní a místní úrovni mohou mít obrovský dopad na dostupnost bydlení. Například předpisy o mokřadech odstraňují velké plochy půdy z trhu s bydlením a snižují nabídku. Místní územní pravidla, která vyžadují pozemky o rozloze 5 akrů pro každý rodinný dům, také zvyšují tlak na dodávky pozemků. Existují určité fixní náklady na rozvoj jakéhokoli pozemku, včetně územního plánování a povolení, silnic, energie, kanalizace a vody. Všechny tyto náklady musí být zahrnuty do prodejní ceny bydlení postaveného na pozemku. Pokud územní nebo jiné předpisy omezují pozemek na stavbu jednoho domu, všechny tyto náklady na vývoj bude muset nést tento jediný dům, čímž se zvýší cena. Pokud územní předpisy umožňují vyšší hustotu bydlení - více domů na parcelu - může stavitel rozložit náklady na rozvoj pozemků na všechny bytové jednotky, takže stavba a koupě stejného domu by ve skutečnosti stála méně.
Bytová politika za dostupnou cenu
Místní samosprávy obvykle naskočí, když nedostatek dostupného bydlení začne poškozovat vitalitu komunity. V mnoha oblastech země si základní pracovníci, jako jsou policie, hasiči, zdravotníci a učitelé, nemohou dovolit žít v komunitách, kde pracují. Některé obce nyní nabízejí dotace a další pobídky k odstranění rozdílů v dostupnosti a přilákání pracovníků blíže k jejich zaměstnání. Mezi další opatření uplatňovaná místními a státními vládami patří mandáty o dostupnosti bydlení a inkluzivní územní vyhlášky.
Například v Massachusetts je zákon 40B státním statutem, který vyžaduje, aby každá obec ve státě měla bytovou politiku s cílem mít alespoň 10 procent svého bytového fondu dostupného pro lidi, kteří vydělávají 80 procent nebo méně středního příjmu oblasti (AMI). Tato opatření mohou vyžadovat, aby developeři zvýšili hustotu bydlení a efektivněji využívali dostupnou půdu. Některá pravidla vyžadují, aby vývojáři vytvořili určité procento domů, které staví, za dostupné. Zákon 40B byl jedním z prvních takových zákonů v zemi a byl částečně zodpovědný za vytvoření přibližně 18 000 bytových jednotek, které splňují tuto úroveň cenové dostupnosti. Maine ho následoval s podobným zákonem. Dnes existuje rostoucí seznam států ve všech oblastech země se stávajícími nebo dosud nevyřešenými právními předpisy, které podporují a / nebo nařizují dostupnost bydlení.
Existuje také řada neziskových organizací a programů, které se konkrétně zabývají dostupností bydlení. Například komunitní svěřenské fondy (CLT) jsou obvykle soukromé neziskové subjekty, které zajišťují granty a dary na nákup pozemků a bytů pro dlouhodobou cenovou dostupnost. Většina společností CLT domy prodává, ale drží půdu „v důvěře“ prostřednictvím dlouhodobého pronájmu půdy majiteli domu. Většina leasingů CLT vyžaduje určité omezení vlastního kapitálu, aby při prodeji domu zůstalo cenově dostupné i pro dalšího kupujícího. Mezi další organizace patří Habitat for Humanity, NeighborWorks, státní agentury pro financování bydlení a místní úřady pro bydlení. Jeden relativně nový federální program, který je spravován místními úřady pro bydlení, umožňuje oprávněným nájemcům využívat kupóny na bydlení podle oddílu 8 k nákupu domu. Místní banky a hypoteční věřitelé mají často nejnovější informace o úvěrových programech pro první kupující.
Případová studie: Důvěryhodnosti komunitních pozemků šetří bydlení
Město Burlington, asi 40 000 měst, je největším městem ve Vermontu. Navzdory své stabilní ekonomice a kouzlu malého města má Burlington svůj podíl na problémech velkých měst: vysoké nájemné, nepřítomní pronajímatelé, stárnutí bytového fondu a mzdy, které zaostávají za rostoucími náklady na bydlení. V roce 1984 vedoucí města a obhájci bydlení založili Burlington Community Land Trust (BCLT), první obecně financovaný CLT. Dnes je to největší CLT v USA s více než 2 500 členy.
CLT je demokraticky kontrolovaná komunitní organizace, která získává pozemky a budovy a udržuje půdu v důvěře pro dobro větší komunity. Pokud jde o dostupné bydlení, tento model odstraňuje náklady na půdu z rovnice nákladů na bydlení, čímž je dům mnohem dostupnější. Pozemkový trust navíc poskytuje majiteli domu dlouhodobý (obvykle 99 let) obnovitelný pronájem. Výměnou se kupci domů dohodli na omezení ceny domu, pokud a kdy se ho rozhodnou prodat. V mnoha případech dostane CLT první možnost odkoupit dům za cenu stanovenou vzorcem. Majitelé domů získávají z prodeje méně vlastního kapitálu, ale toto omezení zajišťuje, že dům bude pro dalšího kupujícího cenově dostupný.
Poprvé je dům BCLT v průměru cenově dostupný lidem na 62% mediánu průměrného příjmu oblasti. Při dalším prodeji je průměrný dům BCLT cenově dostupný pro lidi, kteří vydělávají 57 procent AMI, ale prodej přináší majitelům čistý zisk z vlastního kapitálu přes 6 000 $.
Omezení spravedlnosti mohlo být před 20 lety radikální myšlenkou, ale model se stal hlavním proudem. Když byl v roce 1984 založen Burlington Community Land Trust, existovala jen hrstka CLT. Dnes je v Kanadě a Velké Británii více než 160 ve 34 státech a dalších