Než si koupíte dům, měli byste si najmout profesionálního inspektora, který provede důkladnou analýzu skutečného stavu domu nad rámec toho, co na první pohled vypadá.
Když však na minutu uděláte krok zpět, můžete zúžit pole domů, které zvažujete, tím, že vytvoříte vzdělanější oko. Budete se chtít naučit rozlišovat mezi hlavním strukturálním problémem a malým kosmetickým prostředkem. Budete chtít provést seznam požadovaných a požadovaných změn. Při hodnocení požadované ceny domu a toho, co jste připraveni nabídnout, pamatujte na tento seznam.
Pojďme začít:
Styly domu: Seznamte se s nejběžnějšími styly domů, abyste si mohli správně přečíst výpisy nemovitostí. Možná budete chtít sledovat moje video prohlídky historických domů v Cambridge nebo An Architectural Tour na Harvard Square jako zábavný první krok.
„Vstupní relace“: Předstírejte, že jste lékař, který provádí první fyzickou prohlídku pacienta. Zjistěte co nejvíce o historii pacienta (domu), například kolik času tam současní majitelé žili, jaké změny provedli, v jakém stavu je exteriér domu, proč dům prodávají.
Střecha domu: Zde věnujte zvláštní pozornost. Řešení problémů se střechou bude nákladné. Nešplhejte po žebříku, abyste to prozkoumali, ale pokládejte otázky. Zjistěte, kdy byla na dům položena střecha a jaké materiály byly použity. Zjistěte, zda střecha v minulosti prosakovala, a pokud ano, jak a kdy byla opravena. Podívejte se na sklon střechy. Uvědomte si, že plochá střecha nebo dokonce střecha s mírným sklonem může být obtížně vodotěsná. Zjistěte, zda byla střecha znovu pokryta dvěma dalšími vrstvami šindelů na původní vrstvě. Může to být porušení místního stavebního zákona a může to způsobit strukturální problémy. Pokud na stěnách a stropech uvidíte skvrny od vody, je pravděpodobné, že tam bude prosakující střecha. To bude znamenat finanční a strukturální problémy. Nenechte se však zmást absencí vodních skvrn, protože by mohly být skryty novým nátěrem. Otestujte ventilaci umístěním teploměru do podkroví v teplém a relativně bezvětří. Pokud je teplota o 10 nebo 15 stupňů vyšší než venkovní teplota, budete vědět, že není dostatečné proudění vzduchu. To způsobuje problémy v létě i v zimě a může to ohrozit účinnost izolace vašeho domu.
Žlaby: Určete, jak dobře byly udržovány. Zanedbané žlaby se ucpávají a poté hnijí a při vylití zálohované vody mohou vést k mokrému suterénu. Hledejte rozdělení nebo chybějící části okapu. To může znamenat problém s ledovou přehradou, vážná věc, která způsobuje zničené stropy, stěny a podlahy. Všimněte si poškozených okapů nebo těsnicích prvků kolem komínů a dalších prvků, které vyčnívají přes střechu, protože mohou také přispívat k prosakování střechy.
Nadace: Zjistěte, který materiál byl použit. Dřevo je problematické, protože je porézní a může do něj pronikat voda. Dokonce i tlakově upravené dřevo, které obsahuje vodoodpudivé chemikálie, vydrží jen 30–40 let a není zamýšleno k eliminaci potřeby kamenného nebo betonového základu. Betonový blok byl v první polovině století běžný. To je slabší než dnešní železobetonový základ a také náchylnější k vodě. Železobeton je pevný a stabilní. Další běžnou volbou materiálu používaného ve starších domech je kamenný kámen, někdy nazývaný „rubblestone“. Tyto kameny nepravidelného tvaru jsou spojeny maltou. Nestárnou dobře, mají sklon k prosakování a nemohou být vodotěsné.
Tip: Mokré sklepy jsou běžné. Na trhu existuje mnoho produktů, které to řeší, z nichž mnohé jsou určeny k aplikaci na vnitřní stranu problémové stěny. Toto není doporučený postup. Nebojujte s vodou; místo toho se pokuste jej odklonit nebo nainstalovat jímku, abyste ji odčerpali zpět ve směru, odkud pochází. Nezapomeňte však, že pokud bouře zaplaví váš suterén, může současně vyřadit váš zdroj energie a vaše elektrické čerpadlo bude k ničemu. Nejlepší je vyřešit základní problém a odvrátit vodu od základu.
Praskliny: Ne všechny praskliny v základně jsou důvodem k obavám. Vertikální a diagonální trhliny jsou obecně neškodné, což je přirozený výsledek usazování a smršťování betonu. Pokud tyto praskliny nejsou široké více než čtvrt palce, pravděpodobně můžete nechat starosti u dveří. Pokud však zjistíte větší trhliny, zejména v domě mladším než 10 let, měli byste na ně upozornit profesionálního domácího inspektora. Právě vodorovné trhliny mohou působit větší obavy, protože mohou naznačovat negativní sklon nebo špatné odvodnění. Nejhorší scénář, i když vzácný, zahrnuje vodorovné trhliny ve stěně suterénu, které mohou vyžadovat přestavbu základu. Není nutné říkat, že to raději nebudete muset dělat.
Desky: Pod podlahou domu se na zem vylévají základové desky (betonové podložky). Desky dávají smysl, pokud se nemusíte bát zimního mrazu nebo místa, kam umístit ohřívač. Ale zde jsou některé z negativů: mohou praskat, mohou být studené a tvrdé pod nohama navzdory kobercům nebo dlaždicím, nejsou dobře izolovány a mohou komplikovat instalaci potrubí. Navíc, pokud máte problém s termity, bude těžké s nimi bojovat.
Procházet prostory: To se týká způsobu stavby na betonovém základu. Pro správný prostor procházení se stěny rozprostírají pod místní linií mrazu a vyčnívají nejméně osm palců nad nejvyšší bod pozemní linie. Ať už je prostor procházení pod rámem domu nebo podpírá palubu domu, podívejte se na patky. Jedná se o pevné betonové podložky, které drží váhu základové zdi (betonová zeď nesoucí dřevěný rám domu). Když pochopíte, kde jsou srovnávány s vnitřními stěnami, můžete pochopit strukturu domu.
Zdravost konstrukce: Dobře, pojďme se zde pobavit. Dokážete nakreslit přímku? Nejprve se postavte před dům, v každém rohu, a dívejte se dolů na zorný úhel, abyste zjistili, zda je rovný. Pokud je to starší dům a nevidíte deformaci konstrukce, je to dobré. Zde je zábavný test, který můžete udělat, abyste posoudili, kolik dřeva má dům v něm. Postavte se uprostřed místnosti a skákejte nahoru a dolů. Pokud se podlaha hodně pohybuje, je velká šance, že pod ní chybí zeď nebo že trámy nejsou dostatečně velké. Bez ohledu na to, zda máte nebo nemáte vysokoškolské vzdělání, můžete provést test, zda jsou okna a dveře správně zavřená nebo zda nejsou „čtvercová“. Zpět k přímkám - pokud hřeben střechy není úplně rovný, nechte profesionální domácí inspektor zjistit proč. Toto je nejzřetelnější příznak slabé struktury domu.
To vás možná překvapí, ale pokud uvažujete o domě se strukturálními slabinami, neodepisujte ho tak rychle. Nejen, že to lze opravit, nemusí to být drahé. Jedno varovné slovo: věnujte pozornost parapetům (dřevěné prvky připevněné přímo k základovým zdím, na kterých sedí zbytek budovy), zejména pokud byl dům postaven před polovinou 70. let, kdy se tlakově ošetřené řezivo dostalo do obecnější podoby používat a pomáhal udržovat parapety suché. Nechcete slyšet velmi dlouhý seznam věcí, které se mohou pokazit, když jsou parapety vašeho domu shnilé. Podělím se s vámi o několik: Propadlé podlahy, okna, která se neotevřou ani nezavřou hladce, verandy, které vyklouzly z vodorovné polohy. Zatímco tesaři mohou tyto problémy zvládnout, jejich oprava je podobná velké operaci. A jako každý dobrý lékař musí také diagnostikovat příčinu problému, aby se ujistil, že se to už nestane.
Přestavěný dům: Je rozumné to brát pomalu, než nenávratně upravíte starý dům, ať už měníte původní materiály nebo samotné prostory. Nejen, že chcete dělat domácí úkoly o stylu domu a o tom, jaké změny byly provedeny kdy, co stojí za zachování oproti tomu, co by mohlo vydržet nějakou inovaci, ale také chcete přemýšlet o tom, jak dnes žijí lidé - včetně vás - v jejich prostorách, a tedy jaké jsou jejich potřeby v domácnosti. To znamená, že než strhnete vnitřní stěny a vytvoříte jeden obrovský prostor, možná budete chtít přemýšlet o nákladech na vytápění takového prostoru nebo o poptávce po jednotlivých místnostech, které splňují různé účely. Dejte si pozor na předchozí renovace, kde byly rozříznuty rohy nebo špatné zpracování. Pokud máte srdce a duši předělávače, doporučil bych počkat na originál.