Flipping houses na reality TV vždy vypadá tak skvěle a není pochyb o tom, že tyto pořady komprimované do 60minutových segmentů přispěly k popularitě tohoto trendu investování do nemovitostí. Ve skutečnosti může převrácení ohrožených nemovitostí být vzrušující, ale může také vést k finanční katastrofě.
Je tedy globální pandemie správným časem na zvážení vstupu do podnikání, které obrací dům? Nebo je to ta nejhorší chyba, které můžete udělat?
Ceny převrácení domů klesly
Podle nové zprávy společnosti ATTOM Data Solutions převrácení domu roste i klesá, podle toho, na jaké statistiky se díváte. Například jen ve třetím čtvrtletí roku 2022-2023 (v posledním čtvrtletí, za které byly k dispozici údaje v době vydání), bylo vyhozeno 57 155 rodinných domů a bytů. Podle zprávy to představuje 5,1 procenta veškerého prodeje domů v daném čtvrtletí.
To je hodně převrácení, dokud neuvažujete o tom, že ve druhém čtvrtletí roku 2022-2023 představovaly převraty 5,7 procenta z celkového prodeje domů. A ve třetím čtvrtletí roku 2022-2023 byly obraty 5,5 procenta z celkového prodeje domů.
To znamená, že míra převrácení domů je nízká a podle zprávy je tento trend konzistentní na více než 90 procentech místních trhů (148 ze 159 metropolitních oblastí).
Největší čtvrtletní poklesy byly v následujících oblastech metra:
- Killen, Texas (-44,5 procenta)
- Savannah, Ga. (-43 procent)
- York, Penn. (-42 procent)
- Greeley, Colo. (-41,5 procenta)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 procenta)
Mezi další města se čtvrtletním poklesem - od 39,1 do 37 procent - patří Raleigh, NC; Atlanta; Kansas City, Mo .; San Diego; a Rochester, NY
Některé oblasti však ve skutečnosti zaznamenaly nárůst rychlosti převrácení domů. Největší nárůst byl v těchto oblastech:
- Davenport, Iowa (+18,5 procenta)
- Hilton Head, SC (+16,8 procenta)
- Scranton, Penn. (+12,2 procenta)
- Amarillo, Texas (+10,9 procenta)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 procenta)
House Flipping Returns jsou na vzestupu
Zatímco rychlost převrácení klesá, podle zprávy byly zisky ve skutečnosti vysoké. Ve třetím čtvrtletí roku 2022-2023 se prodané domy prodávaly s hrubým ziskem 73 766 USD, ve srovnání s 69 000 USD ve druhém čtvrtletí roku 2022-2023 a 61 800 USD ve třetím čtvrtletí roku 2022-2023. Jedná se o nejvyšší návratnost investic od prvního čtvrtletí roku 2022-2023, který zaznamenal 48% návratnost investic.
Tato zisková rozpětí byla konzistentní ve 104 z 159 analyzovaných oblastí metra. Největší ziskové marže byly v následujících oblastech:
- Brownsville, Texas (182,9 procenta)
- Austin, Texas (176,4 procenta)
- Waco, Texas (157,4 procenta)
- Springfield, MO (145,3 procenta)
- Savannah, Ga. (143,6 procenta)
Mezi další města s velkým ročním nárůstem ziskové marže - od 74 do 54 procent - patří Raleigh, NC; Phoenix; Kansas City, Mo .; a Las Vegas.
V některých oblastech však došlo k poklesu návratnosti investic domů. Největší poklesy byly v následujících oblastech:
- Corpus Christi, Texas (77 procent)
- Hilton Head, SC (72,9 procenta)
- Boulder, Colo. (69,1 procenta)
- Wilmington, N.C. (58,9 procenta)
- South Bend, Indie (54,1 procenta)
Průměrná doba převrácení se zvyšuje
Zpráva také odhaluje, že převrácení domů během pandemie trvá déle. Ve třetím čtvrtletí roku 2022-2023 činila průměrná doba k dokončení transakcí 192 dní. Ve druhém čtvrtletí roku 2022-2023 činila průměrná doba 184 dní a ve třetím čtvrtletí 2022-2023 to bylo pouze 184 dní.
Ve skutečnosti byl průměr třetího čtvrtletí 2022-2023, 192 dní, nejdelší průměrnou dobou za 17 let (od třetího čtvrtletí roku 2003).
Proč byste se měli zapojit do hry
Je to ten správný čas na ponoření prstů na trh obracející dům? Henry Angeli III, majitel společnosti Henry Buys Homes v Jacksonville na Floridě, se domnívá, že je skvělý čas obracet domy. „Je zde rekordně nízký inventář kvůli zvýšené poptávce v důsledku snížených úrokových sazeb hypotéky,“ říká. "Každý se snaží tyto nižší sazby vydělávat v důsledku zvýšené kupní síly - zejména na mém trhu v Jacksonville."
Jeho nadšení sdílí Luke Smith, zakladatel společnosti We Buy Property In Kentucky, který věří, že nyní je lepší doba, než kdy jindy vstoupit do podnikání. Smith také poukazuje na nízkou úroveň zásob, což vede k vysoké poptávce. "Materiály pro dokončení renovace jsou dražší, protože ceny vzrostly z nedostatků dodavatelského řetězce kvůli pandemii, ale hodnoty nemovitostí se rychle zhodnocují," vysvětluje Smith. "Silná poptávka způsobila, že se hodnoty nemovitostí obchodovaly rekordním tempem a vyššími cenovými body, což je skvělé pro převrácení domu."
Smith varuje před přeplácením, aby se dostal na trh převrácení domu. "Ale jinak, pokud snadno zvládneš projekt, můžeš vyjít dopředu."
Proč byste se do hry neměli dostat
Ne každý je však tak optimistický, pokud jde o úspěch nováčků v oboru převrácení domu. „Právě teď existují„ rekordní zisky “, protože trh s nemovitostmi explodoval díky COVID-19 a exponenciálně rostl v minulosti, kde byl trh, když byly dnešní domy kupovány poprvé,“ říká Ryan Serhant, realitní makléř a agent na Bravo Výpis milionů dolarů v New Yorku. "Ale ta delta nevydrží," varuje. "V oboru převrácení domu vyděláte peníze, když vy." Koupit; nevstupujte dnes do podnikání podle toho, kde jsou domy prodejní to - to je zpáteční cesta. “
Jonathan Faccone, řídící člen a zakladatel Halo HomeBuyers v Bridgewater, NJ, také vyjadřuje opatrnost, pokud jde o nováčky. "I když je celkový realitní trh v tuto chvíli dobrý a ziskové marže jsou větší, než byly, nedoporučoval bych lidem, aby se do tohoto podnikání zapojili hned teď." A uvádí tři důvody, proč:
1. Je velmi obtížné najít dobré nabídky pro nové investory.
"Trh je již nasycen mnoha zkušenými investory, kteří hledají obchody se správnou ziskovou marží." Faccone říká, že pro zbrusu nové investory je neuvěřitelně těžké konkurovat, pokud nejsou ochotni zaplatit za stejný dům více. "Pokud musíte zaplatit, abyste se dostali do projektu, riskujete větší ztrátu peněz, až bude vše řečeno a uděláno."
2. Pandemie ztěžuje renovaci nemovitostí.
Abychom dosáhli zisku, Faccone říká, že cílem je vždy být dovnitř a ven z projektu v co nejkratším možném časovém rámci. "Tím zajistíte, že maximalizujete svůj ziskový potenciál a současně zmírníte další rizika, jako jsou nadměrné výdaje na renovace nebo nedosažení plánované prodejní ceny." Jelikož však městské části fungují pomalým tempem (a často s omezeným počtem zaměstnanců), říká, že inspekce, stavební povolení atd. Trvá dokončení. "To je problém, protože jak se časy projektu prodlužují, náklady na přepravu se zvýší, což sníží zisky." Říká, že ještě nebezpečnější je, že se trh může změnit - a pokud k tomu dojde, když provádíte projekt, může to být katastrofální.
3. Kvůli pandemii je stále obtížnější hodně analyzovat.
"Klíčem k úspěšnému převrácení domů je nákup za správnou cenu, což vyžaduje správné vyhodnocení domu, aby bylo možné určit, za co může prodat." V dokonalém prostředí Faccone říká, že je těžké vyhodnotit hodnotu ARV v domácnosti (po hodnotě opravy), ale říká, že COVID-19 způsobuje rychlé přizpůsobení cen. "Stává se těžké přesně předpovídat, jaké bude ARV, až budete připraveni uvést dům na trh, a stane se spíše hrou na hádání než na vypočítané investiční rozhodnutí." Než skočí dovnitř, doporučuje počkat, až se trh stabilizuje.