Správná inscenace téměř dělá zázraky - s důrazem na „téměř“. Kupující to však nebude odvádět pozornost od toho, aby si všimli závažných problémů s vaším domovem. "Představení může být skvělým způsobem, jak předvést dům, pokud neexistují žádné další očividné problémy," říká Patrick Garrett, makléř / majitel v Birminghamu v Alabamě. "Ale inscenace nikdy nebyla navržena tak, aby zakrývala problémy s domovem." Takže místo toho, abyste se pokusili kamuflovat bradavice svého domova kreativním stagingem, je nejlepší řešit významné problémy před uvedením vašeho domova na trh. Zde je jen ukázka problémů, které byste se neměli pokoušet zakrýt inscenací.
Problémy s nadací
Bez ohledu na to, jak působivé je vaše inscenační úsilí, Garrett říká, že kupující si všimnou problémů, které by mohly signalizovat problém nadace. "Například podlahy, které jsou zvlněné nebo vzpěrné, obvykle vyvolávají u typického kupujícího červené vlajky," říká. Zatímco nerovné podlahy jsou někdy jen výsledkem usazování domu, Garrett poznamenává, že mohou být také varovným signálem hlavních problémů se základy, které by mohly stát tisíce dolarů.
Jeho názor sdílí Candice Williams, realitní agentka ve vesmírném středisku RE / MAX v League City v Texasu. Podle Williamse mohou kupující cítit šikmé nebo posuny v základně. "Pracoval jsem s kupujícími, kteří položili na podlahu mramor, abych zjistil, zda se válí, aby se potvrdily problémy se základy, které se prodejce pokusil zamaskovat nábytkem."
Problémy s nadací se mohou objevit také ve zdech domu. I když čerstvý nátěr může dočasně skrýt praskliny na vnitřních stěnách, exteriér domu vždy odhalí pravdu, protože praskliny ve vnějších stěnách nebo desce nelze zakrýt inscenací. Williams doporučuje nechat opravit základ s převoditelnou zárukou nebo být „připraveni na prodej nemovitosti za tržní hodnotu“.
Špatná podlaha
Někteří majitelé domů se snaží zakrýt problémy s podlahou pomocí koberců. "Jeden prodejce se pokusil pokrýt poškození podlahy koberečkem, ale kupující a já jsme pociťovali rozdíl v podlaze i při obutí, když jsme šli po koberci," říká Williams. Když zvedli koberec, odhalili velké poškození tvrdého dřeva pod ním. "Ani ten nejlepší koberec na světě nemůže odvést pozornost od toho plus, vytváří nedůvěru vůči prodejci." Inscenace maří nejen dřevěné podlahy: „Dlaždice instalovaná se špatným řemeslným zpracováním a nedbalou spárovací maltou je drsná a je těžké po ní chodit - z toho nebudou vyrušovat kupující,“ říká.
Totéž platí pro koberce. "Doporučuji vyměnit opotřebované nebo znečištěné koberce nebo jiné podlahy, protože kupující si toho všimnou bez ohledu na umístění koberců nebo nábytku," varuje Bill Golden, realitní / přidružený makléř společnosti RE / MAX Around Atlanta v Atlantě ve státě Georgia.
Problémy s barvami
"Nejstylovější předměty na světě nebudou odvádět pozornost kupujících od toho, aby si všimli unavené barvy," říká Golden. A pokud se rozhodnete znovu vymalovat, kupující si také všimnou, zda jste tuto práci provedli nahodile. „Je důležité připravit povrch správným způsobem, použít správné materiály a opravit problémy, které zakrýváte,“ říká Michael DiMartino, senior viceprezident instalačních služeb v Power Home Remodeling v Chesteru v Pensylvánii. Pokud chybí přípravek, můžete skončit s bublinami v barvě, krvácením a dalšími problémy.
Zastaralé funkce
Plánování navíc nebude odvádět pozornost kupujících od zjištění, že se vám nepodařilo aktualizovat domov. Například: „Někteří prodejci částečně renovují domy, ale nechávají popcornové (nebo tečkované) stropy,“ říká Garrett. "Mnoho kupujících se vyhýbá domům se stropy z popcornu kvůli vysokým nákladům na jejich řádné a bezpečné odstranění." Poznamenává, že proces odstraňování není jen pracný, ale může také uvolňovat do vzduchu nebezpečná azbestová vlákna.
Rovněž bude zřejmá unavená a zastaralá kuchyně, bez ohledu na představení. "Staré, rezavé, špinavé přístroje, nemotorný nebo neefektivní půdorys a prasklé, poškozené nebo nerovnoměrné pulty nelze skrýt," varuje makléř Gerard Splendore z Warburg Realty v New Yorku. "Kuchyňské skříňky s rozbitými dveřmi nebo povislými policemi vyžadují povrchovou úpravu, opravu nebo v krajním případě výměnu."
Totéž pro koupelny. Splendore vysvětluje, že domácí potulníci se mohou jednoduše vzdát, když jsou konfrontováni s beznadějně špatnou koupelnou nebo kuchyní, a jen usilovněji pracovat, aby ostatní oblasti domu zářily. Spíše než se snažit uspořádat nenapravitelně datovaný prostor „je mnohem lepší zveřejnit obrázek prakticky zrekonstruované kuchyně nebo vany online a zahrnout do budovy vynovenou kuchyň a nabídnout návrhy potenciálnímu kupci, kterému chybí vize nebo představivost ," on říká.
Zvláštní položky
Někdy se inscenace používají ke skrytí podstatných, ale neatraktivních součástí domu. "V každém domě jsou 'ošklivé' potřeby - věci jako větrací otvory na zdi a jističe," říká DiMartino. "Bohužel jsou někdy umístěny v oblastech, které jsou méně než ideální jako plácnutí uprostřed zdi s vysokým provozem." I když je to lákavé, skrývání těchto nezbytností pomocí uměleckých děl nebo dekorů na stěny by na ně ve skutečnosti mohlo přilákat pozornost. "Pokud kupující nemají zájem o přesunutí lokality, což by mohlo nakonec stát pěkný cent, pokud by to znamenalo přesměrování potrubí, budou muset přemýšlet o tom, zda jde o rozdělovač obchodu."
Silný zápach
Příjemné vůně mohou do jisté míry udělat domov přitažlivějším. "Svíčky, zásuvné moduly nebo osvěžovače vzduchu mohou být senzační a vytvářet atmosféru, ale kupující se také zajímají, zda pod nimi číhají další pachy," říká DiMartino. To platí zejména v případě, že existuje více svíček nebo pokud jsou zásuvné moduly a osvěžovače vzduchu příliš silné. "Kupující vědí, že cigaretový kouř nebo pach zvířat může pronikat do stěn, dřevěných podlah a konstrukčních prvků domů a je téměř nemožné se jich zbavit," říká.
Záclonové triky
Jedná se o časově uznávaný trik, který umisťuje ošetření oken blíže k horní části zdi, aby přitáhl pozornost, takže místnost vypadá větší, než ve skutečnosti je. "Stageři navíc mohou také použít okenní úpravy k zakrytí starších nebo malých oken," poznamenává DiMartino. Na takové strategie si dávejte pozor, protože důvtipní kupující vědí, že tyto úpravy oken vytáhnou na stranu, aby zjistili, co je pod nimi. „Když si kupující všimnou, že skutečná velikost okna není taková, jakou si představovali, což vede k méně přirozenému světlu nebo asymetrickému proudění v místnosti, může to pro někoho narušovat obchod,“ říká.
Předražování
I když je váš dům předražený, nebude záležet ani na nejdokonalejším stagingu. S tímto problémem se interiérový designér a architekt Justin Riordan setkává znovu a znovu. Riordan, zakladatel domácí inscenační společnosti Spade a Archer Design Agency s pobočkami v Portlandu, Seattlu a Los Angeles, konstatuje, že prodávající často chce víc, než kolik dům stojí, “a očekává, že štítek a realitní agent najdou kupce, který je ochoten přeplatit. “ Jedná se o přístup, který je předurčen k neúspěchu: „Díky snadnému nalezení hodnot nemovitostí téměř na každém rohu internetu je málo informovaných zpráv málo,“ říká.
Hlavní systémy
Většina kupujících není odborníkem na odhalování toho, co je špatného na jejich potenciálním novém domově, takže strategické plánování může uspět v skrytí velkého množství problémů - zpočátku. Ale některé z těchto problémů vyjdou najevo, až vstoupí do obrazu domácí inspektor kupujícího. Inspektoři, zdůrazňuje Riordan, jsou zkušení v pohledu za povrchní představení. "Domácí inspektor zkontroluje pracovní systémy, jako je topení, klimatizace, ventilace, instalatérství a elektroinstalace, a také exteriér, který zahrnuje střešní systém." Vše bude odhaleno během kontroly. "Díky žádnému domácímu rozestavení nebude vaše střecha nová, vaše střídavé chlazení nebo váš elektrický systém splní kód," říká Riordan.